Hotel da ristrutturare al bivio: la nuova costruzione può costare meno del «refurbish»

Il fermento che coinvolge il settore alberghiero italiano passa per grandi acquisizioni di hotel e ampie ristrutturazioni. La corsa all'hospitality ha registrato una serie di acquisizioni concluse e in via di definizione che impongono riflessioni sul tema dei costi di ristrutturazione da sostenere nel momento in cui si decide di investire nell'hôtellerie. A livello immobiliare il settore in Italia sta vivendo un boom senza precedenti e ha raccolto la cifra record di 2,5 miliardi di euro nei primi nove mesi dell'anno. Volumi realizzati grazie all'acquisizione da parte del colosso francese Lvmh del brand Belmond, che in Italia vanta le strutture di maggiore pregio, e l'acquisto degli hotel di Castello Sgr da parte di Oaktree. Tra le operazioni che si profilano all'orizzonte c'è, invece, il possibile passaggio (ancora allo studio) delle strutture del brand The Dedica anthology (ex Boscolo) da Varde a Covivio (si legga Il Sole24 Ore di venerdì 27 settembre 2019). Un punto sul settore lo farà l'8 ottobre prossimo ITHIC-Italian Hospitality Investment Conference, prima conferenza internazionale dedicata agli investimenti in hospitality in Italia.

«L'Italia è il terzo Paese al mondo per numero di camere di albergo, dopo Usa e Cina - dice Mauro Santinato, presidente di Teamwork, società di consulenza turistica e organizzatore di ITHIC -. Nel 2020 in Italia saranno inaugurate altre 16mila nuove camere per un investimento di oltre un miliardo, per lo più da parte di fondi internazionali e di brand del lusso».In occasione dell'evento verrà presentata la "Hotel development costs survey 2019", ricerca basata sull'analisi di 50 progetti alberghieri realizzati negli ultimi quattro anni nel nostro Paese per un investimento complessivo di 507,3 milioni di euro riversati su circa 5.600 camere. I costi per realizzare un hotel o ristrutturare un edificio esistente, secondo la ricerca realizzata da Horwath HTL in collaborazione con Hospitality Project, variano dai 40mila euro a camera per la ristrutturazione di un resort ai 173.783 euro a camera per il rifacimento di un hotel di lusso. Ristrutturazione che per un cinque stelle può costare più che costruirlo nuovo, un costo «figlio forse della particolare voglia di estro estetico che ha caratterizzato soprattutto i progetti internazionali degli ultimi 4-5 anni» si dice nella ricerca.

Il valore medio registrato per camera è di 83.769 euro per le ristrutturazioni e di 137mila euro per la nuova costruzione, se si considerano le fasce di livello, dal budget hotel al lusso. Il valore cambia poco se si distingue fra catene (1.890 euro/mq) e strutture indipendenti (2.061 euro/mq), mentre appare molto significativa la differenza di nuove costruzioni fra hotel (109.500 euro a chiave) e resort (164.500 euro a chiave). «In particolare, fra i pochi progetti di hotel e studentati presenti nel panel della ricerca - recita il report - si rilevano costi a unità pari a circa 110mila euro, ma in interventi che sono tutti riconversioni da precedenti usi in edifici esistenti, non quindi nuove costruzioni in senso stretto».Per il rinnovamento (revamping), che in genere si concretizza con interventi sull'interior design, l'arredo e la revisione di aree comuni di maggiore utilizzo, i valori si attestano su una media complessiva di 54.700 euro a camera e 883 euro al mq. Il costo varia comunque in funzione di una serie di fattori: dalle dotazioni che la struttura presenta alla dimensione come numero di camere fino alla presenza di un brand.

Le strutture molto grandi presentano costi unitari inferiori perché gli interventi sulle aree comuni generano un impatto unitario (a camera) minore. Le ristrutturazioni con brand (già presente o in arrivo in concomitanza del rilancio) mediamente assorbono costi maggiori per un 20 per cento. Inoltre, dato che il nostro Paese vanta un elevato pregio immobiliare nei principali centri urbani, le ristrutturazioni o le revisioni nell'ambito delle strutture storiche costano oltre il doppio (1.729 euro al mq) rispetto a quelle che vengono effettuate in edifici moderni (858 euro/mq).«La ricerca fa chiarezza su cosa ci si deve aspettare quando si pianifica una costruzione di hotel o resort o una ristrutturazione sul mercato italiano - dice Zoran Bacic, managing director e senior partner di Horwath HTL -. Ancora oggi, in Italia, costruire (o riconvertire) una camera d'albergo con un investimento inferiore a 110-130 mila euro è difficile. Pertanto solo certi progetti e certe location sono in grado di assicurare una redditività adeguata». Oggi i rendimenti nel segmento hotel sfiorano il 5%, un valore interessante se paragonato agli yield in contrazione di altre asset class.