Urbanistica

A Milano funziona la «borsa delle cubature»: l'urbanistica si fa più flessibile (ed equa)

di Massimiliano Carbonaro

I numeri delle transazioni sono ancora pochi, ma il Registro delle cessioni dei diritti edificatori dopo più di un anno di operatività concreta funziona, portando a compimento uno degli elementi più innovativi e di flessibilità del nuovo strumento urbanistico di Milano, il Piano del Governo del territorio (Pgt), entrato in vigore il 21 novembre del 2012.
Il Registro dei diritti è stato poi istituito nel 2013 ma attivato realmente solo nel settembre 2014: ha il compito di segnare in trasparenza e sicurezza i diritti edificatori che si acquisiscono nel cedere gratuitamente un'area (destinata a servizi nel Pgt) all'amministrazione pubblica per la realizzazione di servizi, diritti che poi vengono compravenduti in un meccanismo che invece in principio aveva suscitato molta diffidenza.

Il 2016 è l'anno del cambio della guardia al Comune di Milano e mentre si cerca ancora di capire quali saranno i concorrenti alla poltrona ora occupata da Giuliano Pisapia, già un compito - è sicuro - attenderà il nuovo sindaco, la revisione del Documento di Piano, ossia della parte strategica dello strumento urbanistico, con una certezza: uno degli elementi più delicati, il trasferimento dei diritti edificatori si è attivato.

Registro dei diritti edificatori
In principio quando il Pgt cominciò il suo iter approvativo – sotto il governo del sindaco Letizia Moratti – si parlava di Borsa dei diritti edificatori. In pratica si immaginava un luogo, almeno digitale se non fisico, dove si sarebbero scambiati i diritti edificatori maturati nella cessione al Comune delle aree destinate a servizi, di quelle aree che sono definite di pertinenza indiretta: il Pgt fa una sostanziale distinzione tra le aree a pertinenza diretta in cui i diritti di edificazione sono
esercitabili all'interno della proprietà; e le aree a pertinenza indiretta in cui invece i diritti di edificazione devono essere trasferiti altrove, e cioè sulle aree a pertinenza diretta.
In particolare l'amministrazione Moratti contava in questo modo di entrare in possesso del Parco Sud di Milano, un'enorme distesa agricola che circonda la città e che si estende per circa 40 milioni di mq di superficie, riconoscendo ai proprietari il diritto edificatorio minimo di Pgt (indice di utilizzo territoriale, 0,35 mq/mq) da trasferire altrove (o vendere).
Ma la cessione di questo comparto al Comune avrebbe generato (ai proprietari) una grandissima quantità di diritti edificatori che poi sarebbero dovuti atterrare nelle aree di trasformazione urbana. Una situazione che da molti era stata indicata come troppo favorevole per il principale gruppo proprietario delle aree del Parco che faceva riferimento alla famiglia Ligresti.

Comunque questa eventualità non si realizzò con la nuova giunta guidata dal Sindaco Giuliano Pisapia, che in sede di controdeduzioni al Pgt eliminò i diritti edificatori nelle aree del Parco Sud.
Ma la diffidenza è rimasta e si guardava con sospetto ad un mercato dei diritti immaginando situazioni incontrollabili e scarsa trasparenza. Alla fine quello che emerge invece è che il Registro non è un luogo dove avvengono le compravendite, ma uno strumento dove semplicemente si registrano le volumetrie e i loro proprietari.

Un meccanismo di flessibilità
Con l'approvazione del Pgt e successivamente nel novembre del 2014 del regolamento edilizio, il nuovo strumento urbanistico ha cominciato a marciare pienamente e tra le norme più rilevanti ha introdotto il riconoscimento dei diritti edificatori delle aree con destinazione servizi e il loro trasferimento dalle aree a pertinenza indiretta alle aree a pertinenza diretta (anche il trasferimento dei diritti legati a diverse forme di incentivazione come le iniziative di efficientamento energetico). Mettendo in moto uno strumento di grande flessibilità che permette al Comune di realizzare il Piano dei servizi per la città senza dover entrare in conflitto con i proprietari delle aree.

Per gestire e dare garanzia a questo movimento di diritti e la loro eventuale commercializzazione si è resa necessaria l'istituzione del Registro delle Cessioni dei Diritti Edificatori in cui vengono documentati la contestuale cessione al Comune delle aree destinate a servizi che producono questi diritti, la società titolare dei diritti, i trasferimenti a terzi dei diritti edificatori, la quantità di superficie lorda di pavimentazione prodotta dagli ambiti ceduti a servizio.
La realizzazione del Registro non è stata una soluzione inventata dal Comune di Milano – che comunque sta facendo da apripista – ma è una previsione di legge, infatti rientra nella Legge regionale 12/2005 per il governo del territorio (art. 11). Il suo compito è essenzialmente di annotare i diritti edificatori prodotti quando si cede gratuitamente un'area in seguito ad un indice di utilizzo territoriale, che è lo stesso per tutto il tessuto urbano di 0,35 mq/mq: l'altra grandissima novità di questo Pgt.
E in realtà lo stesso Pgt già indica dove questi diritti possono atterrare per trasformarsi in volumetrie visto che lo strumento urbanistico prevede che dall'indice di base di 0,35 mq/mq si debba arrivare a 0,70 mq/mq per completare il contesto nella città consolidata ed in alcuni casi si possa anche raggiungere un indice massimo di 1,00 mq/mq. Per arrivare a 0,70 (o di più, ad esempio se si fa social housing) i proprietari delle aree trasformabili devono acquistare diritti edificatori dai venditori degli stessi, da chi cioè ha ceduto le aree a servizi e ha registrato i diritti per 0,35 mq/mq di Slp.
Il Registro, che è online sul sito del Comune di Milano e consultabile da chiunque, è stato istituito nell'estate del 2013 ma di fatto non è partito subito e ha cominciato a mostrare segnati i primi diritti edificatori il 23 settembre del 2014. Fino alla metà di dicembre scorso ne sono stati registrati 50 certificati con un sistema che ha visto fin da principio l'ordine dei Notai di Milano fornire il suo contributo sia per garantire la trasparenza dell'intera operazione, sia la correttezza delle cessioni.

Una partenza a rallentatore
Dal Comune fanno sapere come la Pubblica amministrazione stia continuando ad acquisire aree dedicate a servizi per la città in una lenta progressione. I numeri presenti nel registro oltre alle 50 registrazioni mostrano che si tratta di un totale di 97.441 mq di slp e che 21 di questi diritti edificatori per 55.890 mq di slp sono stati già compravenduti. Il più piccolo certificato segna 17 mq mentre il più grande 14.570 mq, appunto non numeri esorbitanti specchio della crisi dell'edilizia che ha rallentato ogni operazione.
Il notaio Sveva Dalmasso, componente del Consiglio Notarile di Milano, spiega che «non è stato facile all'inizio». «Eravamo i primi – ha continuato – il nostro apporto è stato quello di rendere sicura ed affidabile la circolazione dei diritti. Ogni passaggio prevede la creazione di un certificato che va allegato all'atto di cessione e senza il quale non si può vendere il diritto».
Per il notaio comunque il mercato deve ancora decollare visto che al momento non sono stati molti i diritti compravenduti. «Il valore – aggiunge il notaio – lo fa il mercato, le aree classificate come di pertinenza indiretta generano questo diritto edificatorio che può atterrare nelle aree di pertinenza diretta in un processo che è trasparente. Infatti non abbiamo avuto segnalazioni o rimostranze per cui il meccanismo funziona ed è acquisito».
Forse si potrebbero temere speculazioni se ci fosse qualche soggetto che si accaparra i diritti edificatori senza farli atterrare immediatamente, ma fino ad ora non è successo, le transazioni sono state poche e il mercato immobiliare per quanto in ripresa non giustifica un simile timore per il futuro.

Per il presidente di Assimpredil Ance, Marco Dettori, il trasferimento al pubblico delle aree a servizio con la contingente acquisizione di diritti edificatori rappresenta una delle note positive del Pgt di Milano. «Certamente si tratta di una delle luci di questo nuovo strumento urbanistico – ha spiegato il rappresentante dei costruttori meneghini – anche se il trasferimento al pubblico è un po' macchinoso perché prevede l'accompagnamento delle procedure di bonifica delle aree. Certo ci aspettiamo che l'intero sistema diventi più dinamico ma nel trasferimento dei diritti i notai hanno messo in campo tutti gli strumenti necessari e funziona».

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