Immobiliare, mercato in costante crescita per le residenze anziani

Per i volumi può rappresentare ancora una nicchia. Ma l’asset delle Residenze per anziani (Rsa) è tra i più promettenti a livello immobiliare e finalmente anche l’Italia inizia ad attirare l’interesse degli investitori. Nel 2017 questo segmento ha raccolto volumi per circa 550 milioni di euro. Nel 2018, secondo Bnp Paribas Real estate, sono stati 400 milioni. Ma è una flessione che ha colpito un po’ tutti i comparti commerciali, dal momento che il 2017 era stato l’anno record per gli investimenti nel nostro Paese (11 miliardi totali). Ciò che conta è che questo segmento, che si considerino strettamente le Rsa per non autosufficienti, o che si allarghi lo sguardo verso il fenomeno del senior housing, ha sempre più mercato.

«È un settore a metà tra l’immobiliare e l’infrastrutturale, che rappresenta un ottimo modo per diversificare e proteggere i portafogli, soprattutto nei momenti di ciclo economico debole», ha affermato in un recente convegno Giuseppe Oriani, ceo per l’Europa di Savills Investment Management. Ma che cosa attira gli investitori? In primo luogo, si tratta di un investimento a basso rischio, che si traduce in una sostenibilità dei canoni su un arco temporale medio lungo. «A questo, concorre il fatto che nel sistema italiano, così come in quello francese o tedesco, solo una parte delle rette di degenza è a libero mercato, ma una quota consistente è coperta dal pubblico, nel nostro caso dalle Regioni. Questo è un elemento di garanzia per chi investe», spiega Pio De Gregorio, responsabile Industry trend & benchmarking analysis di Ubi Banca, che ha redatto un accurato studio sul settore.

Naturalmente fanno gola i rendimenti medi lordi, stimati in un range compreso tra il 6% il 7,5%. La dinamica demografica è legata a doppio filo a questa classe di investimento. Infatti, a seconda degli scenari che si verificheranno, e dunque della necessità di posti letto in Rsa, si parla di investimenti in nuove strutture per 15 miliardi di euro entro il 2035, secondo l’ottica più conservativa, o fino a 23 miliardi secondo lo scenario più generoso. L’Italia ha ancora un forte gap da recuperare. In Germania ci sono oltre 12mila strutture per circa 876mila posti letto, in Francia 10.500 strutture e 720mila posti letto, in Spagna rispettivamente circa 5.400 e 373mila, mentre in Italia si contano poco più di 4mila Rsa e poco più di 200mila posti.

«La classe dimensionale è determinante per attirare gli investitori – suggerisce ancora De Gregorio –. Le strutture più vecchie, che non superano i cento posti, non sono interessanti o al massimo possono essere inserite in un network cittadino più ampio. In generale, però, per garantire economicità devono essere almeno sopra i 120 posti ed è proprio su questa classe che si stanno concentrando le nuove operazioni», dice l’esperto di Ubi Banca.

In Italia sono una ventina gli investitori istituzionali tra Sgr e Sicaf che gestiscono nei loro portafogli delle Rsa, inseriti in 21 fondi immobiliari, che racchiudono una cinquantina di strutture per oltre 5mila posti letto. E non mancano movimenti e nuovi progetti. Il gruppo Mittel, tramite la controllata Zaffiro, ha chiuso un accordo di sale and lease back con Primonial Reim (investitore internazionale con 37 miliardi di massa gestita) per l’acquisizione di sei strutture immobiliari relative a Rsa già operative e per la realizzazione nei prossimi anni di un programma di acquisizioni per 120 milioni di euro. La prima residenza passata di mano, per 15 milioni, ha comportato per Zaffiro una plusvalenza di 5 milioni.

Nel biennio 2019-2020 si è rafforzata la presenza nel settore di Cattolica assicurazioni, che ha dato vita al Fondo innovazione salute (istituito e gestito da Savills Investment Management), in cui Cattolica sarà investitore di maggioranza (con circa l’80% dell’equity del fondo) che prevede l’apporto di 10 Rsa, in due tranche, per un totale di 800 posti letto e un investimento complessivo pari a 150 milioni. Ream Sgr (fondi Geras) ha acquistato una nuova residenza in estate a Bra (Cn), per circa 8 milioni di euro, e portato a 1.300 il numero di posti letto in portafoglio. Attivi anche gli operatori non finanziari, ma specializzati sia nella realizzazione sia nella gestione, che investono in Italia ma si spingono anche oltre confine.

Tra i principali c’è Kos group, parte del gruppo Cir (all’attivo circa 80 residenze per oltre 8mila posti letto, 550 milioni di fatturato) che ha appena inaugurato una nuova strutture nelle Marche e ha chiuso l’acquisizione di un importante operatore in Germania (Charleston). La friulana Sereni Orizzonti (presente in Italia, Germania e Spagna con 80 strutture, 5.600 posti letto, 200 milioni di fatturato) sta realizzando ex novo o ristrutturando 10 Rsa tra le province di Milano, Bergamo, Torino, Vercelli, Bologna e in Sardegna. Ma ha anche deliberato un piano di nuove acquisizio