Mercato internazionale, è ora di vendere in Svizzera e Germania: le tendenze in Europa

Vendere in un mercato salito a dismisura, prendere profitto dalle proprie posizioni e reinvestire in altri asset che abbiano ancora possibilità di guadagno. È prassi anche nel real estate. Oggi più che mai visto che i mercati immobiliari hanno viaggiato negli anni scorsi a diverse velocità.

Un metodo applicabile anche al settore residenziale. Guardando al mercato immobiliare europeo si evince, infatti, che accanto a città dove i valori delle case sono scesi pesantemente ci sono centri urbani in cui le quotazioni sono salite a dismisura e che nel futuro non vedranno altri apprezzamenti.

«La situazione europea è molto positiva - dice Paola Gianasso, vice presidente di Scenari Immobiliari -, il mercato immobiliare è in buona salute, ormai dappertutto ha toccato il fondo. Bisogna però fare una distinzione d’obbligo tra tipologie immobiliari. Il mercato è diventato più selettivo, a garantire il valore è la qualità. Il settore non tornerà mai più a essere quello di prima della crisi. E non ci possiamo aspettare rivalutazioni corpose a breve termine». Per investire bisogna comprare bene e valutare l’investimento in un’ottica di medio e lungo periodo. «Comprare bene significa puntare su un immobile di qualità, in una buona location, con caratteristiche all’avanguardia» ribadisce Gianasso.

Il team di Scenari Immobiliari ha elaborato per Casa24 Plus una tabella con le sei città punte di diamante durante la crisi immobiliare, dove quindi i prezzi delle case sono saliti maggiormente, e sette città dove i prezzi sono scesi di più. Emerge così che in molte città svizzere, dove i valori sono saliti anche del 200% negli ultimi dieci anni, le prospettive non sono più rosee e quindi si potrebbe valutare la vendita per cercare altri lidi dove impegnare il proprio capitale nel mattone.

«Ma attenzione da quartiere a quartiere ci sono sensibili variazioni - dice Gianasso -. Londra sembra non avere limiti: i prezzi sono saliti del 25% dal 2008 a oggi, ma prima avevano perso molto terreno. L’assunto vale solo in alcune zone, i prodotti mediocri perdono anche qui». Sono le zone di pregio che tengono di più, ma il discorso si fa più ampio e deve comprendere anche l’età degli immobili, il risparmio energetico, la fruibilità della casa, i collegamenti e così via. In città vale la pena vendere? In alcune zone, come Belgravia, Chelsea, Notting Hill, meglio tenere la casa acquistata in passato. I prezzi sono alti, ma si rivaluteranno ancora. «Anche perché in queste zone si concentra la domanda degli investitori istituzionali - spiega l’intervistata -. Vale la pena però guardare anche zone che si possono riqualificare in futuro, ancora una volta l’East End».

Tornando alla Svizzera, il mercato ora è in difficoltà, la rivalutazione del franco ha frenato gli investimenti stranieri e l’economia tira meno di un tempo. Il real estate cresce meno, anzi subisce anche cali in alcuni casi. «Non si prevedono altre rivalutazioni consistenti in città come Lugano o Zurigo - dicono da Scenari Immobiliari -. Diverso il discorso per Ginevra, dove resta forte la domanda da parte di chi lavora per le organizzazioni internazionali presenti in città». È il caso dei quartieri di Acacias o Champel.

O ancora si può prendere profitto ad Amburgo, dove i valori sono saliti del 10% nel periodo esaminato e non hanno grandi prospettive.

E dove investire? In Europa, a Berlino e in Spagna. Oppure in Grecia, non ad Atene e piuttosto sulle isole. Anche qualche capitale del nord è attraente, come Helsinki (in crisi ma si rivaluterà) e Copenhagen, ma non sono destinazioni amate dagli italiani.

Resta la Spagna la meta migliore, anche perché qui con un capitale contenuto si possono fare affari, altrove meno. Le città da valutare sono, oltre alle solite Madrid e Barcellona dove dal 2008 il mattone ha perso rispettivamente il 45% e il 40%, Siviglia (-32%) e Valencia. In quest’ultima città il valore medio è di 2.500 euro/mq e la variazione nel periodo considerato è -43%. Anche nelle isole si possono cogliere buone occasioni. Alle Canarie in primis, dove la fiscalità è molto conveniente soprattutto per i pensionati italiani. A Barcellona puntare su Example, la zona top, ma anche nel centro storico vicino al mare o a Gracia. In città è dinamico anche il mercato degli affitti brevi, per una eventuale messa a reddito dell’immobile. A Formentera o Ibiza non c’è stato un calo considerevole dei prezzi, ma anche qui è interessante mettere a reddito.

Berlino rimane una meta interessante. I prezzi sono saliti nel periodo considerato solo del 13%, perchè qui il governo ha sempre mirato a una politica di contenimento dei prezzi. E la città continua ad avere prezzi più bassi rispetto ad altre città tedesche. Le prospettive? Restano buone.

Da dimenticare è Praga. Il mercato qui è saturo, la realtà è piccolissima e gli italiani hanno comprato tanto in passato e perso molto.

Secondo Savills, invece, Londra è sopravvalutata. «Chi ha comperato nella capitale inglese per investimento adesso pensa di vendere - dice Jelena Cvjetkovic, associate director residential international di Savills -. Per esplorare mercati come Barcellona, Madrid, Dublino o Berlino. Le ultime due sono interessanti perché ci sono molte nuove aziende, startup soprattutto, e c’è un flusso continuo di giovani e creativi. A Dublino i valori degli immobili sono scesi moltissimo durante la crisi e ora stanno salendo, a Berlino i prezzi sono cresciuti in maniera più lenta e le quotazioni sono ancora convenienti. Qui c’è ancora terreno per costruire e warehouses da riconvertire in case adatte ai giovani del settore informatico o della comunicazione». Parigi infine non ha picchi, ha variazioni più contenute. «Noi qui prevediamo una crescita nei prossimi anni del 10-15%, quindi non conviene vendere per comprare altrove» conclude Cvjetkovic.