Veneto, turbo al piano casa con i crediti edilizi degli immobili «incongrui»

Comincia oggi - nella commissione Urbanistica della giunta regionale del Veneto - l'esame del regolamento attuativo della più innovatuva misura prevista dalla legge regionale del Veneto n.14/2019 (entrata in vigore ad aprile 2019) che si propone lo scopo di liberare suolo urbanizzato, potenziando il piano casa regionale. La norma è stata concepita per centrare il duplice obiettivo di recuperare suolo agricolo demolendo immobili inutilizzati e allo stesso tempo densificare il tessuto urbano attraverso interventi di ampliamento e sostituzione edilizia delle costruzioni esistenti. Il tutto andando incontro al fabbisogno immobiliare "espansivo" dei residenti e al sostegno dell'economia: una densificazione realizzata attraverso una "pulizia del paesaggio", la definisce la giunta guidata da Luca Zaia.

La premialità aggiuntiva del piano casa Veneto
L'elemento innovativo consiste nella possibilità di utilizzare le volumetrie di edifici definiti «incongrui» dalla norma regionale - cioè di fatto inutilizzati - per aumentare ulteriormente le già generose possibilità di ampliamento degli immobili esistenti concesse dal piano casa del Veneto. Lo scambio di questi particolari crediti (definiti da "rinaturalizzazione") avviene attraverso il mercato comunale dei crediti edilizi. Il piano casa del Veneto consente attualmente un incremento di cubatura fino al 50% in caso di ampliamento edilizio e fino all'80% in caso di riqualificazione o sostituzione edilizia. Utilizzando (in tutto o in parte) crediti edilizi da "rinaturalizzazione" ricavati da immobili demoliti, la volumetria aggiuntiva potrà arrivare fino al 60% nel caso degli ampliamenti oppure raggiungere il 100% in caso di riqualificazioni o demolizioni e ricostruzioni.

Il meccanismo dei crediti edilizi e la «rinaturalizzazione»
La condizione necessaria per fruire del "super-bonus" aggiuntivo del piano casa Veneto è appunto quella di utilizzare i crediti edilizi maturati da immobili che, dopo essere stati definiti «incongrui», in base alla norma regionale (legge n.14/2019, articolo 4) siano stati completamente demoliti ma, soprattutto, che il suolo occupato dall'immobile sia stato completamente "rinaturalizzato", cioè reso nuovamente permeabile. Questo, in estrema sintesi, il meccanismo della norma, che richiede però una complessa attuazione, sia per regolare il mercato dei crediti, sia per regolarne l'utilizzo nelle diverse parti di città, riducendo la dimensione della volumetria in modo direttamente proporzionale al pregio dell'area di atterraggio.

L'individuazione dei manufatti «incongrui»
Tutto comincia dall'individuazione dei «manufatti incongrui», che la norma regionale definisce come opere o elementi di degrado che dovranno essere individuati dal piano regolatore, anche su richiesta di privati. Immobili la cui demolizione sia riconosciuta di interesse pubblico. Saranno i comuni a individuare gli immobili «incongrui» attraverso un avviso per invitare i privati a "candidare" gli immobili. Da definire anche il raggiungimento dell'obiettivo della demolizione e soprattutto della rinaturalizzazione - con relativa nuova permeabilizzazione del suolo - che dovranno essere accertate per poter generare il relativo credito edilizio. L'elemento innovativo sta proprio qui: il credito edilizio da rinaturalizzazione si distingue dal normale credito edilizio perché generato dalla totale cancellazione del manufatto combinata con il recupero di suolo permeabile.

Il decollo e l'atterraggio dei crediti
Il mercato dei crediti richiede che ciascun comune istituisca un'apposita sezione per i crediti da rinaturalizzazione all'interno del registro comunale elettronico dei crediti edilizi (Recred). Il cuore del meccanismo sta nell'algoritmo che gestirà il "traffico" dei crediti in decollo e atterraggio, in modo che i diritti edificatori da utilizzare vengano dimensionati tenendo conto del diverso pregio e valore delle aree di atterraggio e della diversa tipologia edilizia di destinazione. «I 500 metri cubi di una vecchia casetta nella campagna jesolana - ha spiegato al Gazzettino con un esempio Francesco Calzavara, presidente della commissione Urbanistica che oggi inzia l'esame del regolamento attuativo - scenderanno a 450 per il solo effetto dell'abbattimento, dopodiché assumeranno un valore ancora diverso a seconda della destinazione finale: un conto è Jesolo Paese, un altro è il fronte mare».

I tempi per l'operatività
L'operatività del nuovo sistema non sarà immediata. Nel corso dell'esame in commissione del regolamento attuativo, saranno auditi tecnici e altri stakeholder locali per stimare l'impatto della misura, sia sotto il profilo urbanistico che economico. Dopo l'approvazione da parte della giunta, previsto entro febbraio, i comuni hanno un anno di tempo per adottare la variante al Prg con la quale individuare gli immobili «incongrui» sui quali attribuire i relativi crediti edilizi da rinaturalizzazione. Inoltre gli enti locali dovranno definire «le condizioni cui eventualmente subordinare gli interventi demolitori del singolo manufatto e gli interventi necessari per la rimozione dell'impermeabilizzazione del suolo e per la sua rinaturalizzazione». Vanno inoltre individuate «eventuali aree riservate all'utilizzazione di crediti edilizi da rinaturalizzazione, ovvero delle aree nelle quali sono previsti indici di edificabilità differenziata in funzione del loro utilizzo».

La legge regionale del Veneto n.14/2019 (in vigore dal 6 aprile 2019)

La legge regionale del Veneto n.14/2019