Ristrutturazione urbanistica con il sismabonus: una nuova soluzione per la rigenerazione urbana

Ecobonus e sismabonus sono ormai oggetto di un dibattito quotidiano, oggetto di un susseguirsi di circolari ed interpelli, nonché di commenti da parte degli operatori del settore.
Di particolare interesse e rilevanza per i costruttori è sicuramente il c.d. sismabonus acquisti che consente agli acquirenti di nuove unità oggetto di miglioramento sismico di poter beneficiare di detrazioni calcolate su un importo lavori fino a euro 96.000.

Si è ampiamente discusso (vedi anche l'articolo pubblicato il 30 novembre) se la disciplina sul sismabonus acquisti (introdotta nel 2013 e oggetto di successive modifiche) debba essere letta con riferimento alle definizioni edilizie in vigore all'epoca dell'introduzione della norma, ovvero debba adattarsi alle definizioni per come recentemente modificate ed ampliate dal legislatore con il c.d. Decreto Semplificazioni e ciò con particolare riferimento alla ristrutturazione edilizia che, oggi, consente anche ampliamenti volumetrici.

Gli autori sono concordi nel ritenere che si debba tener conto delle definizioni normative aggiornate le quali, peraltro, sono quelle che caratterizzeranno e qualificheranno gli interventi ammissibili nei prossimi mesi.

Tuttavia, per avere un quadro completo degli interventi ammessi e ciò anche alla luce delle nuove disposizioni di legge, occorre domandarsi se e in che termini tali incentivi possano trovare applicazione anche rispetto ad interventi più importanti che esulano dal singolo edificio e che, invece, presuppongono il recupero di aree edificate e quindi ipotesi di rigenerazione urbana.

In particolare, vengono in mente gli interventi di ristrutturazione urbanistica, espressamente contemplati dall'art. 3, comma 1, lett. f) del Dpr 380/2001, che definisce tali interventi come «quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale».

Sebbene la qualificazione di ristrutturazione urbanistica non sia spesso utilizzata, tale tipologia di intervento può effettivamente contemplare la demolizione di edifici vetusti con conseguente ricostruzione delle volumetrie secondo un disegno urbanistico aggiornato e più ampio rispetto al singolo edificio.

Tale tipologia di intervento, peraltro, si sposa maggiormente al concetto di rigenerazione urbana, politica anch'essa promossa dal legislatore nazionale e regionale.

A differenza della ristrutturazione edilizia, quella urbanistica non è, quindi, limitata ad un solo edificio, ma può avere ad oggetto aree più ampie (es. isolati o quartieri) e oltre alla sostituzione dell'edificato esistente, può prevedere anche la realizzazione di opere pubbliche o di interesse generali, attuati anche mediante il rilascio di più titoli edilizi. La fase di demolizione, quindi, potrebbe anche essere programmata in modo autonomo e anticipato da quella di ricostruzione, le quali normalmente sono comunque disciplinate unitariamente mediante strumenti di pianificazione urbanistica, quali piani di recupero e simili.

Occorre, quindi, domandarsi se anche gli interventi di ristrutturazione urbanistica siano ammessi alle detrazioni del sismabonus acquisti, al pari della ristrutturazione edilizia.
Ad avviso di chi scrive, il quesito dovrebbe portare ad una risposta positiva e ciò per molteplici ragioni.

In primo luogo, la ristrutturazione urbanistica può essere sostanzialmente ricondotta a singoli interventi di ristrutturazione edilizia, i quali tuttavia sono considerati unitariamente nel loro complesso e non singolarmente. Se il singolo intervento di ristrutturazione edilizia può beneficiare degli incentivi, non si comprende la ragione per cui i medesimi interventi, qualora programmati unitariamente, non possano accedere ai medesimi incentivi. Una lettura in tal senso porterebbe ad una evidente disparità di trattamento tra gli operatori.

In secondo luogo, anche la ristrutturazione urbanistica, qualora preveda la demolizione degli edifici preesistenti e la loro sostituzione mediante ricostruzione, può assolvere le finalità proprie della disciplina sul sismabonus, ossia l'ammodernamento sismico del patrimonio edilizio esistente. Peraltro, a differenza della semplice ristrutturazione edilizia, quella urbanistica consentirebbe di raggiungere tali obiettivi su scala urbana più ampia, contestualmente ad interventi di ammodernamento delle città in linea anche con gli obiettivi di rigenerazione urbana a cui ambiscono le città.

A ben vedere, infatti, l'art. 16bis del Tuir (comma 1, lett. i) non entra nel merito delle definizioni edilizie contenute nel d.p.r. 380/2001, ma include tra gli interventi ammessi a detrazione quelli «relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonchè per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari».

L'art. 16, comma 1 septies, del Dl 63/2013 (modificato dalla l. 160/2019) precisa poi che sono ammessi a detrazione anche gli interventi realizzati «… mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. I soggetti beneficiari di cui al periodo precedente possono optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. Rimane esclusa la cessione a istituti di credito e intermediari finanziari».

Anche da un punto di vista letterale, dunque, è evidente che, ai fini della normativa sugli incentivi fiscali, non rileva tanto la qualificazione edilizia dell'intervento, quanto invece la finalità che direttamente o indirettamente assolve l'intervento stesso, ossia la sostanziale riduzione del rischio sismico.

Il riferimento a demolizione e ricostruzione anche con aumento volumetrico non è, quindi, direttamente collegato alla nuova definizione di ristrutturazione edilizia (peraltro introdotta solo a luglio 2020), ma rappresenta il limite fattuale degli interventi ammessi.
Ciò non solo porta a ritenere che gli interventi ammessi al sismabonus acquisti possano coincidere anche con interventi di ristrutturazione urbanistica, ma che la disciplina sugli incentivi debba essere letta ed applicata in modo sostanziale, ossia verificando l'idoneità dell'intervento nel suo complesso a raggiungere gli obiettivi di legge consistenti nella riduzione del rischio sismico.

La demolizione e ricostruzione con ampliamento sono, quindi, il presupposto fattuale per l'accesso alle detrazioni, restando di contro escluse le nuove costruzioni che devono rispettare già di per sé i migliori standard sismici.

Tale lettura della disciplina fiscale consentirebbe effettivamente di poter programmare interventi di sostituzione del patrimonio edilizio su larga scala urbana, ferma ovviamente l'applicabilità temporale degli incentivi, la cui scadenza è oggi prevista a fine 2021.
Tuttavia, è in discussione in questi giorni anche la concreta possibilità di prorogare tali incentivi per un periodo più lungo, ossia fino al 2023, aprendo così un effettivo volano ad interventi di rigenerazione urbana di importanti dimensioni.