Terziario, retail, logistica e hotel: verso le città le scelte degli investitori

Nove mesi in crescita, in controtendenza rispetto all’Europa. L’Italia si distacca dal resto del Vecchio continente e il real estate nel nostro Paese registra, secondo i dati di Cbre, volumi di investimento pari a 1,7 miliardi di euro, in crescita del 17% sullo stesso periodo del 2015, mentre in Europa i volumi calano del 16% a quota 163 miliardi di euro.

Rimane comunque un eccesso di liquidità nel real estate a livello globale, di cui l’Italia sta beneficiando.

«I volumi stanno crescendo perché gli investitori internazionali non riescono a impegnare capitali altrove - commenta Davide Dal Miglio, head of capital markets di JLL -. Gli otto miliardi a fine anno ci saranno non perché siamo bravi, ma perché nei Paesi a noi vicini, come Francia, Spagna e Uk, le diverse asset class del real estate non garantiscono ritorni altrettanto interessanti. L’Italia pertanto è in controtendenza rispetto all’Europa. E in questo ha un ruolo fondamentale il segmento degli uffici nella città di Milano».

Il real estate italiano nei primi nove mesi del 2016 ha totalizzato volumi di investimento per 5,7 miliardi di euro, il 14% circa in più rispetto allo stesso periodo del 2015. Secondo JLL, il terzo trimestre 2016 ha visto la chiusura di deal per circa 1,5 miliardi di euro con un contributo rilevante ai volumi totali da parte del settore uffici e di quello retail.

Più nel dettaglio il settore degli uffici nel terzo quarter 2016 ha registrato la chiusura di 15 operazioni per circa 580 milioni di euro di investimenti, contribuendo a confermare il direzionale quale prodotto di forte interesse nel panorama italiano in grado di raggiungere circa 2,5 miliardi di euro di volumi nei primi nove mesi dell’anno e registrando un incremento del 28% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Questo elevato interesse ha determinato un’ulteriore compressione dei rendimenti netti prime sia a Milano sia a Roma con valori che nel trimestre analizzato hanno raggiunto rispettivamente il 4,30% e il 4,65%.

JLL vuole anche evidenziare la ripresa del settore retail che, con circa 650 milioni di euro registrati da giugno a settembre 2016, ha rappresentato il 43% dei volumi totali del trimestre raggiungendo nei primi nove mesi 2016 oltre 1,5 miliardi di euro. Il doppio di quanto registrato nello stesso periodo del 2015 e il 30% circa in più rispetto al totale del 2015 per il settore retail. I rendimenti netti prime sono rimasti stabili rispetto per tutti i sub-segmenti del retail.

La concentrazione degli investimenti ha ancora sede a Milano? «La città sta beneficiando di una nuova tendenza favorevole: la competizione oggi non è più tra i diversi Paesi ma si gioca tra le città - dice ancora Dal Miglio -, ed è così che si muovono le decisioni di investimento dei soggetti internazionali. Valutando il Gdp, Milano è una macroarea che cresce al ritmo del 4% contro il resto del Paese che cresce meno dell’1 per cento». Un dato che gli investitori conoscono e studiano.

Milano ha anche accelerato il passo in termini di qualità immobiliare e sul fronte infrastrutturale. Il tasso di sfitto resta molto basso negli immobili di qualità.

In città anche il mercato occupier per gli uffici segnala una buona attività. Milano ha registrato un assorbimento di circa 60.600 metri quadrati, un dato in aumento rispetto al terzo trimestre 2015 (+42%). I canoni restano stabili intorno a 500 euro al metro quadrato all’anno nelle prime location del centro storico e del business district centrale e in aumento nei sottomercati del centro e semicentro.

Rimane sempre di nicchia la logistica, nonostante il forte interesse sul settore a livello europeo e internazionale. Nel terzo trimestre il segmento della logistica ha rallentato rispetto alla notevole dinamicità del secondo quarter 2016 facendo registrare la chiusura di soli due deal per circa 40 milioni di euro. «La dinamica per l’anno in corso è comunque positiva per questo settore, con livelli di investimenti pari a circa 340 milioni di euro, il doppio dello stesso periodo del 2015 - recita una nota JLL -. Risultano inoltre in pipeline per fine anno diverse operazioni. I rendimenti netti prime sono diminuiti nei mercati di Bologna (7,10%), Torino (8,10%) e del Veneto (7,60%)».

Buona la performance del settore hotel che da inizio anno ha visto circa 600 milioni di euro investiti (contro i 690 del totale 2015) raggiunti attraverso la chiusura di 13 operazioni.

Tornando al settore uffici, a Roma il terzo trimestre del 2016 ha visto un assorbimento di circa 41mila mq, secondo JLL, un dato superiore del 24% circa rispetto alla media trimestrale degli ultimi cinque anni. Andamento positivo anche per i canoni che sono aumentati all’Eur e nel business district del centro.

Secondo Cbre è cambiato il peso degli investitori domestici. In questo trimestre, infatti, si registra un’inversione di tendenza: il capitale domestico ha pesato per il 51% sul totale degli investimenti, contro il 21 % del secondo trimestre dell’anno in corso (+30%). Il capitale straniero ha rappresentato il 49% degli investimenti totali, con un controvalore pari a 856 milioni di euro, in calo del 32% rispetto allo stesso trimestre del 2015.

«L’interesse per il settore immobiliare – dichiara Alessandro Mazzanti, ceo di Cbre Italia – si è confermato forte in questi primi nove mesi, con un’attività più dinamica se guardiamo al numero dei deal, quasi raddoppiato rispetto al 2015. L’aumento della quota di capitale domestico investito è indice di un mercato che ricomincia a guadagnare interesse anche agli occhi degli stessi investitori italiani, tuttavia il decremento degli investimenti esteri non è incoraggiante, soprattutto in vista del risultato del referendum che, se negativo, potrebbe non rassicurare gli investitori internazionali».