Mercato immobiliare, a Perugia sviluppi a basso rendimento
La nuova Monteluce, la riqualificazione dell’area dell’ex policlinico di Perugia, si distingue negli anni come l'operazione immobiliare più interessante in itinere nella città umbra. A rilento ma avanza, a dieci anni dall’accordo di programma, con il trasferimento dell’area al fondo immobiliare nel 2007 e la prima pietra posata nel 2012, è entrata in funzione la prima tranche di edifici (11mila mq) con il 100% dell’occupazione per i negozi e il 75% per gli uffici.
Complessivamente il progetto, nato da un masterplan degli architetti Bolles+Wilson, si compone di un cuore a destinazione commerciale, direzionale e di interesse pubblico, e di una parte perimetrale abitativa. «Dopo l’estate partiremo con un secondo lotto (altri 20mila mq) – spiega Luca Panizzi, Fund manager del Fondo Umbria, per conto di Bnr Paribas Re investment management Sgr -. La Regione e gli enti pubblici preposti stanno chiudendo alcuni accordi per realizzare un polo sinergico con le strutture universitarie e sanitarie, per consegnare un insediamento capace di fare da traino». Per le residenze bisogna attendere: «Saranno i privati ad investire in questo senso. L’obiettivo del Fondo Umbria è quello di agevolare la vendita dei singoli lotti, e da studi di mercato il collocamento ideale per le residenze si aggira intorno ai 2.500-3.000 euro/mq, che si discosta parecchio dall’abitato dell’attuale Monteluce inferiore ai 2.200 euro al metro». Il Fondo conta di concludere l’area centrale entro il 2018, a quel punto si dovranno coinvolgere gli operatori privati per un piano che prevede circa 32mila mq di residenziale puro, poco meno di 300 nuovi alloggi.
L’assorbimento del mercato richiede scelte strategiche a scala urbana e territoriale. «Nell’ambito di Agenda urbana è stato appena presentato il progetto Perugia.zip, un piano per rigenerare e riconnettere il tessuto urbano con contenuti intelligenti grazie alla costruzione di reti tecnologiche e sociali». A disposizione ci sono 35 milioni di euro, «si punta a ricucire il centro storico e la prima periferia». Questa la linea dell’amministrazione sintetizzata da Michele Fioroni, assessore al marketing territoriale del Comune di Perugia: «Per il centro storico – spiega – contiamo di concludere due operazioni come la riqualificazione del mercato coperto e la valorizzazione dell’ex teatro come polo culturale. Per la prima periferia abbiamo individuato invece una delle aree più degradate, la stazione Fontivegge dove vogliamo farne, anche con il supporto di FS Sistemi Urbani, un polo di attività per imprese collaudate e start up, università e finanza». I prezzi di oggi sono un ostacolo allo sviluppo immobiliare: «Non si riesce a garantire la sostenibilità del business plan con progetti di riqualificazione, né con nuove iniziative», spiega Marco Pecetti della Generale Prefabbricati, storica impresa del territorio.
A Perugia è al lavoro anche Cdp con un progetto di social housing per l’ex Tabacchificio di via Cortonese, nella zona ovest della città dove il recupero sarà realizzato da parte del Fondo Abitare Sostenibile Centro Italia, investito al 70% da Cdp (Fondo Investimenti per l'Abitare, Fia) e da gestito da Prelios sgr. Il futuro complesso di 27mila mq conterrà, oltre all’edilizia residenziale sociale (pari a circa il 62% della superficie), funzioni commerciali (10%), direzionali (7%), residenze a canone di mercato (19%) e servizi al cittadino tra cui un asilo/scuola materna (2%). Il social housing sarà accessibile sia con la formula della locazione con diritto di riscatto (circa 130 unità) sia con la locazione a lungo termine (per 15 anni, circa 30 unità).
