Il virus non blocca la prima casa, più tempo per comprare con l'agevolazione

Il Covid dà più tempo alla prima casa. O, meglio, all'acquisto di un'abitazione con la riduzione delle aliquote fiscali (registro al 2% e Iva al 4%: si vedano le domande e risposte qui a destra) e la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo. La normativa di emergenza dettata in conseguenza della pandemia, infatti, allunga in totale di ben 678 giorni i termini per poter applicare l'agevolazione, partendo dal fatto che è subordinata a una cospicua serie di comportamenti che il contribuente deve tenere o non tenere entro un dato numero di mesi prescritti dalla legge: ad esempio, trasferire la residenza, stipulare un contratto di acquisto, stipulare un contratto di vendita.Dato che questi comportamenti sono obiettivamente resi difficoltosi dalle restrizioni imposte dall'epidemia, il legislatore - all'esplodere del virus e relativo lockdown - aveva già disposto una sospensione di alcuni di questi termini per 313 giorni (dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020) con l'articolo 24 del Dl 23/2020. Di recente, con il decreto milleproroghe (articolo 3, comma 11-quinquies Dl 183/2020, convertito in legge 21/2021), la scadenza del 31 dicembre 2020 è stata posticipata al 31 dicembre 2021. In questo modo il legislatore dà fiato a una grossa fetta del mercato immobiliare: circa sei case su dieci sono infatti acquistate con il bonus prima casa, come si legge in dettaglio nel servizio pubblicato qui sotto.Vediamo in pratica che cosa comporta questa sospensione:
1) i termini che stavano decorrendo al 23 febbraio 2020 si sono interrotti a tale data e ricominceranno a decorrere dal 1° gennaio 2022. Attenzione: non ricominceranno da zero, ma occorrerà sommare il decorso antecedente al 23 febbraio 2020 con il decorso che inizierà dal 1° gennaio 2022;
2) i periodi che avrebbero iniziato il loro decorso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2021, inizieranno invece a doversi computare (da zero) dal 1° gennaio 2022.

Acquisto della prima casa in un Comune dove non si risiede
Chi acquista la prima casa senza risiedere (né lavorare) nel Comune dove c'è l'abitazione ha 18 mesi di tempo per trasferire lì la sua residenza, decorrenti dalla data del rogito d'acquisto. Pertanto, se il termine di 18 mesi stava decorrendo al 23 febbraio 2020, il decorso del periodo di 18 mesi riprenderà il 1° gennaio 2022; se il termine di 18 mesi avrebbe dovuto iniziare il suo decorso tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2021, esso inizierà invece a decorrere il 1° gennaio 2022.Allo stesso modo riprenderanno il loro corso se interrotti o inizieranno a decorrere da inizio 2022 tutti i termini relativi ai casi seguenti.

Credito d'imposta per riacquisto entro un anno dal rogito
È disposto il beneficio di un credito d'imposta - pari all'imposta pagata in sede di "vecchio" acquisto, nei limiti dell'imposta da pagare in sede di "nuovo" acquisto - per chi vende la sua prima casa e ne compra un'altra entro un anno dalla data del rogito di vendita. Questo credito (che si può scomputare da qualsiasi imposta da pagare dopo il nuovo acquisto) è pari all'imposta di registro o all'Iva pagati quando si è effettuato l'acquisto della casa poi venduta; ma se, in sede di nuovo acquisto, l'imposta di registro o l'Iva sono di importo inferiore all'imposta pagata al primo acquisto, il credito ha un valore pari all'imposta pagata in sede di nuovo acquisto. Vale quanto sopra per il calcolo del decorso dell'anno.

Il riacquisto entro cinque anni mantiene il beneficio
Il contribuente che vende la prima casa prima di cinque anni dal rogito di acquisto decade dall'agevolazione se entro un anno non compra un'altra casa da destinare a propria abitazione principale. Vale sempre quanto sopra per il calcolo del decorso dell'anno.

Vendita entro un anno dell'abitazione preposseduta
Dell'agevolazione prima casa può beneficiare chi, anche se proprietario di altra abitazione acquistata con l'agevolazione prima casa, la venda non oltre un anno dal rogito avente a oggetto il nuovo acquisto agevolato. Stesso conteggio di cui sopra per la sospensione.

Il lockdown rende detraibili gli interessi del mutuo
L'agenzia delle Entrate, nelle risposte a interpello 6 e 8 del 5 gennaio 2021, ha riconosciuto che i periodi nei quali, a causa dell'epidemia da Covd-19, si sono verificati «blocchi negli spostamenti delle persone», sono da intendersi come fattispecie di «forza maggiore»: con la conseguenza che il termine di un anno dall'acquisto (o di due anni, se ci sono lavori di ristrutturazione da svolgere) entro il quale una casa va adibita a dimora del contribuente per rendere detraibili gli interessi del mutuo stipulato per finanziare la compravendita, si deve intendere prolungato di un numero di giorni pari alla durata del lockdown.