Milano studia la revisione degli oneri di urbanizzazione

«Gli oneri aumenteranno solo in alcune zone e cresceranno in proporzione all'aumento del valore immobiliare. Adesso la differenza di oneri tra interventi in centro, dove poi le case vengono vendute a 15mila euro a mq, e quelli in periferia è davvero modesto. Per questo preferisco parlare di riequilibrio». Giancarlo Tancredi, assessore alla Rigenerazione urbana di Milano, torna sul tema degli oneri urbanistici in città. Un aumento che era nell'aria, anche se dovrebbe arrivare (tra fine anno e inizio 2023) in un momento difficile per il real estate, una fase di contrazione dovuta alla situazione geopolitica e all'inflazione galoppante. La scelta del Comune punta dunque sulla necessità di riequilibrare la disparità tra le zone. Nel nostro ordinamento vige il principio generale di onerosità del permesso di costruire, come previsto dagli articoli 11 (comma 2) e 16 del Dpr 380/2001 (il Testo unico Edilizia). L'articolo 16 prevede che, salvi i casi di esenzione, la realizzazione di determinati interventi urbanisticamente rilevanti comporta la corresponsione di un contributo di costruzione, tra una quota commisurata all'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e una quota commisurata al costo di costruzione.

Gli oneri sono calcolati in base a tabelle stabilite dalle Regioni e successivamente recepite dai Comuni, in base alla superficie interessata dalle opere e della destinazione d'uso attribuita alla superficie stessa. Il Comune di Milano ha determinato le tariffe degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria con la delibera di Consiglio comunale 73/2007. Qualche operatore chiede: perché non riequilibrare gli oneri abbassandoli in periferia? Ma vediamo la situazione a Milano e in altre grandi città italiane. Dalla tabella in pagina emerge che l'ammontare complessivo del contributo di costruzione totale a Milano a carico degli operatori privati, è già attualmente il secondo più alto in Italia. È anche vero che il mercato milanese è quello più liquido e più ricco di capitali e di domanda finale. Solo lo scorso anno, ha detto Tancredi al convegno «Investire in Milano», del Sole 24 Ore, sono stati presentati all'amministrazione 150 progetti urbanistici.«L'aumento degli oneri aggraverebbe i contributi dovuti al comune che già ora sono tra i più alti in Italia – afferma Guido Inzaghi, socio e fondatore dello Studio Belvedere Inzaghi & Partners -, scoraggiando ulteriormente gli investimenti negli immobili da riqualificare. Un settore questo già in forte contrazione per l'aumento del costo delle materie prime. Gli esiti delle recenti aste comunali ne sono testimonianza». Come la vendita di Largo De Benedetti andata alla fine deserta per i costi elevati proprio degli oneri.

«Gli oneri sono stabili da tanto tempo», racconta Alessandra Bazzani di Ammlex. «Con le recenti modifiche legislative sono state previste tariffe incentivanti anche in Lombardia, soprattutto per interventi ristrutturativi, in modo da favorire il riuso del territorio. Adesso pertanto la necessità di un adeguamento diventa più stringente». Milano è una città, l'unica in Italia, che vive una vera e propria esplosione immobiliare, una tendenza espansiva che dovrebbe continuare. «Purtroppo gli oneri di urbanizzazione sono usati dai comuni anche per la spesa corrente, una bella entrata per l'amministrazione. La revisione degli oneri dovrebbe essere l'occasione per Milano di reperire le risorse necessarie alla rigenerazione della città pubblica. L'arma degli oneri di urbanizzazione è dunque, se focalizzata solo su valenze urbanistiche, potente strumento di riqualificazione, ma è anche modo di incisione su problemi socio-economico della città» conclude Bazzani. Altri soldi che vanno al comune, quando si riqualifica, passano dalla monetizzazione delle aree per servizi che si dovrebbero costruire ma che spesso anche per mancanza di spazio non si possono fare.