I locali sottotetto non costituiscono volumi tecnici e vanno considerati vani residenziali o produttivi

La trasformazione di un sottotetto in uno spazio abitabile o destinato ad attività produttiva si qualifica come volume residenziale poiché incide, incrementandolo, il carico urbanistico: per questo va preventivamente verificata la cubatura disponibile in relazione al lotto di intervento e va assentita con permesso di costruire, trattandosi di nuova costruzione secondo l'articolo 3, lettera e) del Dpr 380/2001.

Né, per sfuggire a tali verifiche, può essere qualificato in termini di volume tecnico.

La sentenza n. 8256/2022 del Consiglio di Stato fa chiarezza su una delicata questione in ambito edilizio e cioè appunto la corretta qualificazione in termini urbanistici dei cosiddetti "sotto-tetti", costituiti dagli ultimi piani fuori terra di un fabbricato, a volte camuffati da volumi tecnici ma in realtà caratterizzati dalla presenza di tramezzature e servizi igienici per utilizzarli come vani residenziali o produttivi.

Il sotto-tetto viene espressamente definito in base alle definizioni uniformi di cui alla Conferenza Stato-Regione del 20 ottobre 2016 come lo «spazio compreso tra l'intradosso della copertura dell'edificio e l'estradosso del solaio del piano sottostante».

In caso di illecita trasformazione, si determina di fatto un cambio di destinazione d'uso fra categorie edilizie differenti secondo quanto previsto dall'articolo 23-ter del Dpr 380/2001, urbanisticamente rilevante e subordinato alla verifica di volumetria disponibile.

Diversamente, un volume tecnico si dice tale quando è costituito dai vani e dagli spazi strettamente necessari a contenere e a consentire l'accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell'edificio (idrico, termico, di condizionamento e di climatizzazione, di sollevamento, elettrico, di sicurezza, telefonico eccetera), hanno un rapporto di proporzionalità e strumentalità e correlazione con il fabbricato principale a condizione, infine, che non possano essere ubicati all'interno della parte abitativa o produttiva per motivazioni oggettive e non altrimenti risolvibili.

Né possono avere un'autonomia funzionale anche solo potenziale.

I volumi tecnici non rientrano nel conteggio dell'indice edificatorio, poichè non sono generatori del cosiddetto carico urbanistico e la loro realizzazione è finalizzata a migliorare la funzionalità e la salubrità delle costruzioni.

Essi non possono essere ubicati all'interno dell'edificio principale sicché non sono tali i locali complementari all'abitazione come le soffitte o i bagni, destinati a formare un'unica unità abitativa e privi di una effettiva destinazione ad impianti tecnologici.

Il beneficio del mancato computo volumetrico - proprio dei volumi tecnici - è necessariamente condizionato alla sussistenza di questi presupposti, cosicché non può esistere volume tecnico laddove si tratti di vani che presentano tutte le caratteristiche per essere adibiti all'abitazione o all'attività produttiva, nel caso di capannoni industriali o artigianali.