Urbanistica

Rischio penalizzazioni maggiori per i materiali ad altissima prestazione

Valori aderenti alla media di mercato: problemi solo per i prodotti più costosi

di Lidia Tulipano e Luca Rollino

Il decreto Mite di riporta all’allegato A un insieme di costi delle lavorazioni, raggruppate per macrocategorie, che non hanno più il carattere dell’onnicomprensività inserito nelle bozze iniziali.

Tra le esclusioni dagli indici sintetici proposti dal decreto, come limite massimo di asseverabilità, non sembrano esserci anche le spese accessorie e di cantierizzazione, mentre paiono incluse le finiture, che possono incidere pesantemente.

I valori proposti dal decreto Mite sono aderenti ai prezzi medi di mercato, pur essendo penalizzanti nel caso di uso di materiali ad altissima prestazione (e di costo elevato). Altro aspetto poco valutato è la scarsa differenziazione tra le zone climatiche: le coibentazioni richieste nelle zone fredde incidono ben più dei 10 euro/m2 imputati in aggiunta rispetto alle zone più calde.

La spesa in dettaglio

Se si vuole analizzare nel dettaglio come si traducono economicamente nella pratica alcune lavorazioni, si devono considerare tutte le voci di costo dell’intervento:

spese di cantierizzazione e oneri per la sicurezza. Qui grande incidenza hanno gli oneri che devono sostenersi per la prevenzione del contagio da Covid, con specifiche procedure;

Iva sui lavori (che per semplicità si ipotizza pari al 10%);

spettanza per il responsabile dei lavori (il cui valore, determinato ai sensi di articolo 6 del Dm del 17 giugno 2016 può arrivare sino al 4% dell’iimporto netto dei lavori);

spettanze tecniche in base al Dm 17 giugno 2016, comprensive di Iva al 22% e Cassa professionale, con un’incidenza complessiva che può arrivare al 25%-30% dell’importo netto dei lavori;

costo dell’asseverazione tecnica, circa l’1,5% dei lavori;

costo del visto di conformità, pari al 2%-2,5% dell’importo del credito generato.

Nella costruzione del costo sintetico finale si devono poi considerare gli oneri accessori: occupazione del suolo pubblico, diritti di segreteria e altre voci che, comunque, su cantieri di durata superiore ai pochi mesi, fanno salire il totale di qualche punto percentuale.

Gli esempi concreti

Si possono portare alcuni esempi reali per meglio rendere il costo finale dell’intervento. Se si vuole realizzare un intervento di “cappottatura” con finitura ad intonaco per un edificio condominiale in fascia climatica E (Torino o Milano), si ha un costo reale della lavorazione con opere accessorie (come rimozione intonaci, pulizia facciata e smaltimento detriti) che può oscillare tra i 160 e i 190 euro/m2 a seconda del tipo di pannello isolante scelto, in linea con i limiti del decreto.

A questa cifra si devono aggiungere i costi per cantierizzazione, ponteggio, opere per la sicurezza e attività di prevenzione anti-Covid che generano un ulteriore costo di 58-60 euro/m2. Se a questa cifra si aggiunge poi l’Iva (22-25 euro/m2), le spettanze per il responsabile dei lavori (8-10 euro/m2), spese tecniche Iva compresa (65-85 euro/m2), asseverazione (3-5 euro/m2) e visto di conformità (8-10 euro/m2), si giunge rapidamente a un costo “all inclusive” di 385 euro/m2. Qualora si fosse optato per una soluzione con insufflaggio in cassa vuota e “cappottatura” esterna, con rivestimento facciavista, il prezzo di partenza sarebbe stato sui 220 euro/m2, con risultato “all inclusive” di circa 415 euro/m2, di cui però 25 a carico della committenza, in quanto eccedenti i 195 euro/m2 previsti da decreto.

Analogo discorso si deve fare per l’isolamento delle coperture: se si opta per l’isolamento del sottotetto con pannello e massetto cementizio di ripartizione, si ha un valore netto di mercato di circa 100 euro/m2, ben distante dal caso di isolamento copertura in legno dall’esterno, il cui valore netto arriva sino ai 270 euro/m2. In entrambi i casi però si rientra nei valori del decreto Mite.

Notevoli differenze si riscontrano sul mercato sui valori netti (ma comprensivi di spese accessorie) per gli impianti: per una caldaia autonoma collegata ad una canna fumaria collettiva si arriva sino a 265 euro/kWt, mentre l’installazione della sola caldaia senza rifacimento della canna fumaria ha un costo sui 160 euro/kWt. Diversamente, intervenendo sul centralizzato, si ha un costo di installazione di una caldaia a condensazione a gas metano di 440 euro/kW. Un gruppo ibrido ha un costo netto (incluse spese accessorie ma escluso tutto il resto) di circa 850 euro/kW. In generale, tutti valori di mercato che si pongono al di sotto dei valori del decreto Mite.

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