Tar Campania: accorpamento di cubature possibile solo tra terreni vicini
L'accorpamento di cubatura (o concentrazione di cubatura) richiede non solo l'omogeneità urbanistica dei fondi ma anche la loro contiguità nel senso che, seppur non necessariamente adiacenti, devono essere significativamente vicini (Tar Campania-Napoli, Sez. II, 2 ottobre 2018, n. 5737). Con questa pronuncia i giudici amministrativi partenopei hanno respinto il ricorso proposto da una società immobiliare contro il diniego del Comune di Giugliano in Campania alla richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, per opere realizzate in difformità da un permesso di costruire precedentemente rilasciato per la costruzione di sette edifici. Richiesta che, come precisato nella relazione tecnica descrittiva di accompagnamento, riguardava un più ampio complesso edilizio, avendo la società realizzato ad oltre un chilometro di distanza dai sette edifici (ma nella stessa area di destinazione urbanistica) un altro edificio in assenza di permesso di costruire ed apportato a questi ultimi ampliamenti plano-volumetrici.
La sentenza e l'indirizzo giurisprudenziale
Il Comune aveva negato il titolo abilitativo con la motivazione che «al permesso di costruire vengono accorpati al fine di raggiungere la cubatura necessari lotti non contigui ma distanti qualche chilometro, pertanto neanche ragionevolmente vicini al fondo ». Di qui il ricorso con il quale la società immobiliare, pur non contestando tale circostanza, ne eccepiva l'irrilevanza per il fatto che l'accorpamento era intervenuto tra fondi con identica destinazione urbanistica (G3 Turistico-alberghiera), ragion per sarebbero stati sussistenti i requisiti di cui all' art. 36 (accertamento di conformità) del Testo unico edilizia (Dpr 380/2001) . Tesi che il giudice amministrativo ha respinto in base al consolidato indirizzo giurisprudenziale secondo cui sia che si tratti di accorpamento di cubatura ( fra fondi dello stesso proprietario) che di cessione di cubatura (fra fondi di proprietari diversi) la contiguità non deve intendersi nel senso della contiguità fisica tra tutte le particelle catastali interessate alla nuova costruzione, bensì come effettiva e significativa vicinanza fra i fondi (ex multis, Consiglio di Stato, Sez. IV, 4 maggio 2006, n. 2446; Sez. V, 20 agosto 2013, n. 4195). Il che vale anche nel caso in cui le aree, pur appartenenti al medesimo proprietario, siano separate da elementi naturali o artificiali quali corsi d'acqua, strade, muraglioni o aree di proprietà altrui interposte), invece può prescindersi dal requisito della contiguità nel caso in cui oggetto dell'attività edilizia siano costruzioni da realizzare in zone agricole da un unico proprietario di una pluralità degli appezzamenti di terreno (Consiglio di Stato, Sez. IV, 5 gennaio 1984, n. 19).
La casistica
La giurisprudenza ritiene inammissibili le cessioni e gli accorpamenti di cubatura tra terreni ubicati in Comuni diversi ( T.A.R. Sicilia, Catania 24 aprile 2012, n. 1129) e tra fondi distanti oltre 300 metri ( Consiglio di Stato, Sezione VI, 14 aprile 2016, n. 1515); mentre ammette tali trasferimenti tra fondi distanti tra 21 e i 40 metri ( Tar Sicilia –Catania, n. 4113 del 2010), tra i 25 e i 30 metri ( Tar Puglia –Lecce, n. 776 del 2012) e 35 metri ( Consiglio Stato, Sez. VI, n. 6734 del 2003). Il tutto fermo restando le disposizioni degli strumenti urbanistici e la normativa regionale (Cassazione penale, Sez. III, 12 luglio 2006, n 33884). Sono emblematiche, ad esempio, le seguenti previsioni della legge della Regione Campania 20 marzo 1982, n. 14 “Indirizzi programmatici e direttive fondamentali relative all' esercizio delle funzioni delegate in materia di urbanistica” richiamate da quest'ultima pronuncia:
- le costruzioni a destinazione agricola possono essere ampliate fino ad un massimo di 20% della cubatura, purché siano direttamente utilizzate per la conduzione del fondo;
- per le necessità abitative dell' imprenditore agricolo a titolo principale è consentito l' accorpamento (entro il limite massimo di 500 metri cubi) di lotti di terreni non contigui a condizione che sull'area asservita venga trascritto il vincolo di inedificabilità a favore del Comune;.
- per le aziende che insistono su terreni di Comuni limitrofi è ammesso l'accorpamento dei volumi nell' area di un solo Comune;
- le aree la cui cubatura è stata utilizzata a fini edificatori restano vincolate alla inedificabilità e sono evidenziate su mappe catastali tenute in pubblica visione;
- nelle zone agricole la concessione ad edificare per le residenze può essere rilasciata per la conduzione del fondo esclusivamente ai proprietari coltivatori diretti, proprietari conduttori in economia, ovvero ai proprietari concedenti, nonché agli affittuari o mezzadri.
