Superbonus, solo a fine cantiere si misura l'effettiva residenzialità

Un'utile bussola per declinare le varie casistiche, soprattutto in relazione alle varie scadenze del superbonus per le diverse tipologie di edifici: è questo l'effetto concreto del capitolo 2 della circolare 23/E dello scorso 23 giugno, che dà lo spunto per alcuni ragionamenti.Una prima riflessione riguarda lo stato dell'immobile a "fine lavori": per quali aspetti è rilevante tale situazione? Per stabilire i limiti di spesa degli edifici plurifamiliari rileva lo stato di fatto all'inizio dei lavori agevolati, che va anche considerato come punto di partenza per poi dimostrare il raggiungimento dei requisiti tecnici minimi previsti dalle norme (ad esempio, il doppio salto di classe energetica per i lavori da ecobonus). Tuttavia, la circolare ricorda che l'incompatibilità tra superbonus e immobili "di lusso" si misura al termine dei lavori: è infatti l'accatastamento finale – ove diverso da A/1, A/8 e A/9 (in quest'ultimo caso per gli immobili non aperti al pubblico) – ad "aprire la porta" al beneficio: anche se, in partenza, l'immobile rientrava proprio in una di quelle categorie catastali (la circolare fa l'esempio di un "A/8" che viene frazionato in vari "A/3").

Ok al cambio in corsa
In effetti, si tratta del medesimo principio da applicare ai fini della residenzialità dell'immobile: l'unità di partenza può benissimo essere un "non abitativo" (e persino un "collabente" o un "immobile in corso di definizione"- F/2 o F/4), ma quello che conta è che al termine dei lavori l'accatastamento testimoni la destinazione abitativa non di lusso. Proprio su questo aspetto, l'Agenzia assume una posizione di apertura, affermando che «in assenza di una specifica preclusione normativa» si ritiene che non osti alla fruizione dell'agevolazione la circostanza che l'immobile «possa cambiare, in futuro, destinazione d'uso». La norma – ricordano le Entrate – non subordina la fruizione delle cinque (o quattro, per le spese sostenute nel 2022) quote annuali di detrazione al mantenimento dei presupposti dell'agevolazione. Pertanto, non vi è automatica decadenza dal superbonus se, ad esempio, un'unità immobiliare classificata A/4 diventa "strumentale" di un'attività di impresa o di arti o professioni due anni dopo il termine dei lavori agevolati. Naturalmente occorre tener presente due elementi fondamentali:la risposta a interpello 611/2021, con cui l'Agenzia ha negato il "bonus casa" ex articolo 16-bis Tuir (e, si ritiene, allo stesso modo avrebbe concluso per il superbonus) nell'ipotesi in cui fin dall'inizio dei lavori era chiaro l'utilizzo come studio professionale dell'unità immobiliare da parte del coniuge del proprietario; il caveat presente nella stessa circolare 23/E, nella quale si fa salva l'ipotesi in cui l'amministrazione finanziaria, in sede di controllo, accerti l'utilizzo dell'agevolazione non conforme alle norme «anche sotto il profilo dell'abuso del diritto». Si noti, peraltro, che l'Agenzia dà rilievo alla destinazione effettiva anche al di là della classificazione catastale: sembra di comprendere che l'identificazione catastale quale immobile abitativo sia condizione necessaria ma non sufficiente per il beneficio, dovendo sussistere anche una concreta destinazione residenziale.

Edifici con più unità
Inoltre, spostandosi su immobili "plurifamiliari" (condominiali o a unico proprietario) dalla circolare emerge come il termine dei lavori sia il momento rilevante per determinare la prevalenza residenziale: requisito assai importante per l'applicazione (e l'estensione) del superbonus. Viene infatti specificato che, nel caso di interventi che comportino il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari all'interno di un edificio, la verifica che tale edificio abbia prevalentemente funzione residenziale va effettuata considerando la situazione esistente al termine dei lavori, escludendo in ogni caso le pertinenze.Per l'identificazione dei soggetti e degli edifici che possono aspirare al superbonus (in misura ridotta o meno) anche oltre il 2023 si vedano le schede in pagina.