L'Iva per i lavori sugli immobili merce prima della vendita

La domanda: Una Srl di compravendita immobiliare effettua manutenzioni edili e impiantistiche sui propri immobili merce abitativi prima della vendita. Nell'ambito delle suddette prestazioni, gli appaltatori effettuano anche cessione di beni finiti talvolta di valore significativo (fornitura e posa di infissi, rifacimento dell'impianto idraulico con fornitura dello scaldabagno o scaldasalviette, sostituzione impianto di climatizzazione eccetera). Pur trattandosi di cessioni da impresa a impresa, ci si domanda se l'aliquota Iva applicabile alle cessioni di beni con posa in opera possa essere quella agevolata al 10%, dal momento che questi beni si vengono a trovare nella fase finale della loro commercializzazione, in quanto la Srl rivenderà a corpo l'immobile finito. In caso di risposta affermativa, troverebbe applicazione anche la disciplina dei beni significativi? (D.B.Ferrara)

La risposta dell'esperto: la risposta è negativa, sempre che si tratti di interventi di manutenzione, e non di restauro o ristrutturazione edilizia. Per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria (articolo 3, comma 1, lettere a e b, del Dpr 80/2001), se eseguiti su immobili a prevalente destinazione abitativa, la normativa prevede l'aliquota Iva ridotta del 10%, ma solo se il committente è un privato, e non un'impresa. L'agevolazione coinvolge le prestazioni di servizi complessivamente rese e comprende anche le materie prime e semilavorate e gli altri beni necessari per realizzare l'intervento, a condizione che siano forniti da chi ha eseguito i lavori. Il valore di tali beni, in sostanza, confluisce nel valore della prestazione di servizi e, ai fini del bonus, non è necessaria una loro distinta indicazione.

Tuttavia, quando l'appaltatore fornisce beni «di valore significativo», l'Iva ridotta si applica a tali beni soltanto fino a concorrenza del valore complessivo della prestazione, considerato al netto del valore dei beni stessi (articolo 7, comma 1, lettera b, della legge 488/1999; Dm Finanze 29 dicembre 1999; circolare del ministero delle Finanze 71/2000). La disciplina dei beni significativi riguarda solo le manutenzioni ordinarie e straordinarie su immobili a prevalente destinazione abitativa privata. Per interventi di restauro e risanamento conservativo o per le ristrutturazioni, l'aliquota è sempre il 10%, anche se committente è un'impresa, ma solo per le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto, e non anche per le forniture con posa in opera (n. 127-quaterdecies, tabella A, parte III, allegata al Dpr 633/1972).