Sismabonus acquisti, l'unità immobiliare F4 «in corso di definizione» deve essere però esistente

Il mistero dell'espressione «almeno nella categoria F4» tra i requisiti necessari alla proroga per i rogiti relativi al sismabonus acquisti va affrontato con precisione e cautela: l'immobile deve essere almeno «esistente». L'articolo 119, comma 4, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, prevede il beneficio del sismabonus alla aliquota del 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Un emendamento al decreto-legge 30 aprile 2022, n. 36 ha infatti previsto (con l'introduzione del comma 4 ter all'articolo 18 del Dl) lo slittamento di sei mesi della stipula dell'atto di acquisto per gli aspiranti acquirenti di unità che abbiano beneficiato dell'agevolazione. Più precisamente si tratta degli acquirenti delle unità che alla data del 30 giugno 2022 abbiano sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato, che abbiano versato acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d'imposta, che abbiano ottenuto la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali, che abbiano ottenuto il collaudo degli stessi e l'attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione di rischio sismico e (qui sono sorti i maggiori dubbi) che l'immobile sia accatastato almeno in categoria F/4.

La formulazione letterale della norma poco ortodossa sotto il profilo tecnico catastale lascia adito a dubbi interpretativi, colmabili con una analisi combinata tra sistema catastale di individuazione degli immobili e ambito di previsione delle categorie di immobili per le quali è possibile l'ottenimento del bonus.In particolare, la normativa e le disposizioni di prassi ministeriale che si sono susseguite hanno disposto che l'agevolazione possa essere riconosciuta a tutte le unità immobiliari esistenti (ed è per questo che è stata esclusa dalle agevolazioni la categoria catastale fittizia F/3 che riguarda unità immobiliare in corso di costruzione).

Tra le unità "esistenti" che possono beneficiare del sismabonus acquisti (ma non della proroga prevista al 31 dicembre 2022 per i rogiti) è stata compresa persino la categoria F/2 "fabbricati collabenti" (semidiruti), privi di rendita catastale, e ovviamente tutte le categorie delle unità a destinazione ordinaria del gruppo catastale "A" di tipo abitativo e relative pertinenze. Le disposizioni di prassi hanno specificato che anche la categoria F/4 «fabbricato in corso di definizione», evidentemente "esistente", anche se di incerta definizione funzionale o strutturale e in assenza di rendita catastale, può beneficiare del bonus. Dal punto di vista edilizio, quindi, un fabbricato quasi pronto anche se non è stata ancora definita nel dettaglio la suddivisione interna e quale destinazione avrà l'edificio.La norma in esame con la frase censito "almeno in categoria F/4" non fa altro che dare forza alle disposizioni di prassi, ritenendo che possano essere comprese nel riconoscimento del bonus tutte le categorie ordinarie, con rendita attribuita, quindi superiori dal punto di vista di qualità edilizia alla F/4, compresa quest'ultima. Restano escluse le categorie di "rango inferiore" F/3 ed F/2, la prima di default e la seconda in quanto l'immobile, per l'intervento strutturale, ha perso i connotati di collabenza.