La pianificazione strategica urbanistica della Pa è elemento per accertare la natura abusiva della lottizzazione

La lottizzazione abusiva è un fenomeno che interferisce con l'attività di pianificazione, conservazione dei valori paesistici e ambientali stabiliti dagli organi preposti al Governo del territorio e ne è responsabile anche l'acquirente del fondo abusivamente lottizzato da terzi.
La delicata controversia in esame concerne la lottizzazione di una vasta area nella quale, a seguito di diversi negozi volti a mutare la destinazione urbanistica del terreno, sarebbe stato costruito abusivamente da terzi un complesso turistico-residenziale, all'interno del quale ricadeva anche parte della particella acquisita dalla parte appellante, il cui assetto è derivato dal frazionamento dell'originaria particella dell'area. A seguito di tali evidenze, il Comune di riferimento ha proceduto con il disporre la sospensione della lottizzazione dell'area, tra cui anche la parte di proprietà dell'appellante che avanzava ricorso per l'allunamento nei suoi confronti di tale sospensione, per carenza di istruttoria e di motivazione, ritenendo non addotte ragioni sufficienti a dimostrare una lottizzazione negoziale da lui posta in essere, in quanto l'originario frazionamento dell'area non faceva, a sua detta, alcun riferimento alla realizzazione di opere edili né di urbanizzazione, poi costruite da soggetti terzi.
Il Consiglio di Stato – sentenza n. 02217/2023 – data la delicatezza della questione approfondisce gli effetti arrecati dalla lottizzazione abusiva rispetto all'interesse pubblico di garantire, in chiave pianificatoria, un ordinato sviluppo urbanistico del tessuto urbano.

Le forme e gli effetti della lottizzazione abusiva
La lottizzazione abusiva rappresenta un tema delicato su cui la norma risulta essere molto puntuale e stringente poiché, come evidenziato dal Consiglio di Stato, costituisce un fenomeno illecito che viola l'interesse pubblico «di garantire un ordinato sviluppo urbanistico del tessuto urbano, in coerenza con le scelte pianificatorie dell'amministrazione pubbica, espresse nel piano urbanistico generale» (Consiglio di Stato, Sezione VI, 2 agosto 2022 n. 6779). La violazione, di norma, viene realizzata mediante diverse forme, così sintetizzabili:
a) una lottizzazione "materiale", consistente nella realizzazione, anche nella sola fase iniziale, di opere che comportino un'abusiva trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni in violazione degli strumenti urbanistici;
b) una lottizzazione "negoziale", ovvero "cartolare", allorquando la trasformazione avvenga tramite atti negoziali che determinino un frazionamento del terreno in lotti tali da denunciare in modo inequivoco la destinazione a scopo edificatorio.
La lottizzazione abusiva sottrae, quindi, all'amministrazione il proprio potere di pianificazione, realizzando insediamenti in potenza privi dei servizi e delle infrastrutture necessari al vivere civile; il che rappresenta una delle principali cause del degrado urbano e dei gravi problemi sociali che ne derivano (Consiglio di Stato, sezione VI, 19 luglio 2021 n. 5403). Ciò, acquisisce una grande importanza se si considera che la norma, oltre a tutelate il bene inteso quale l'ordinaria pianificazione urbanistica e il corretto uso del territorio, tutela e affida al soggetto titolare della relativa funzione di governo del territorio il compito di vigilare sul rispetto delle vigenti prescrizioni urbanistiche, con conseguente legittima repressione di qualsiasi intervento di tipo lottizzatorio non previamente assentito (così il Consiglio Stato, Sezione IV, 13 maggio 2011 n. 2937).

L'abusività del caso in esame
In relazione alla specifica situazione della particella di proprietà dell'appellante, il Consiglio di Stato, dall'analisi documentale, osserva che la stessa risulta in gran parte inserita all'interno della vasta struttura abusiva, risultando realizzata su parte di essa una porzione del viale di accesso che conduce alle diverse strutture appartenenti al complesso ricettivo abusivo realizzato da terzi. Ora, tali particelle sono il risultato di una serie di frazionamenti, avvenuti nel corso degli anni, nei quali l'intento lottizzatorio (già confermato nella sentenza del Tar Campania n. 4151/2017) si è consolidato con una serie di rilevanti attività materiali, essendo stata accertata l'esecuzione di opere, sia di recente realizzazione, sia di completamento di quelle già esistenti che hanno portato al realizzo di un unico complesso immobiliare del quale non può considerarsi estranea – per la sua funzione di collegamento - la particella di proprietà dell'appellante. In ragione di ciò, secondo il Consiglio di Stato non è possibile condividere la tesi dell'appellante che muove dall'erroneo presupposto di "isolare" le vicende di tali particella dall'intero contesto dell'operazione realizzata; al contrario, la verifica dei presupposti di una lottizzazione non possono che essere apprezzati avuto riguardo al complesso delle attività materiali e negoziali in concreto poste in essere, indipendentemente dall'animus dei proprietari interessati Consiglio di Stato, sezione II, 14 giugno 2021 n. 4627), onde accertare se le stesse, unitariamente – e non già atomisticamente considerate – siano idonee a stravolgere l'assetto del territorio (così anche la Cassazione Penale, Sezione III, 14 ottobre 2020 n. 28495). In ragione di quanto accertato, secondo il Consiglio di Stato, dunque, non può farsi valere l'estraneità dell'appellante dall'attività abusiva posta in essere da altri in quanto, nel caso in esame, tale soggetto, acquirente del fondo abusivamente lottizzato, concorrere comunque con la propria condotta ad assicurare la protrazione degli effetti lesivi dall'illecito in concreto commesso, in tale modo rispondendone ai fini amministrativi, salvo unicamente il caso di buona fede che richiede, tuttavia, di dare dimostrazione di avere operato con la necessaria diligenza ed informazione e di aver, comunque, posto in essere ogni tempestiva azione di contrasto (Consiglio di Stato, Sezione II, 2 novembre 2020 n. 6762).

Conclusioni
Di grande importanza la sentenza del Consiglio di Stato, soprattutto in tema di responsabilità, quest'ultima estesa anche a soggetti che non hanno realizzato l'opera, in quanto la lottizzazione abusiva crea un impatto molto negativo sulle attività di pianificazione, conservazione dei valori paesistici e ambientali stabiliti dalla Pa nei propri progetti urbanistici nonché impone l'adeguamento delle infrastrutture esistenti o la realizzazione di nuove per far fronte all'abuso urbanistico prodotto.