I temi di NT+Tributi e bilanci a cura di Anutel

La variazione del valore venale dell'area fabbricabile non va dichiarata

di Stefano Baldoni (*) - Rubrica a cura di Anutel

La variazione del valore venale dell'area edificabile da un anno all'altro non impone l'obbligo per il contribuente di presentare la dichiarazione Ici/Imu, salvo che non sia dovuta a modifiche fattuali o variazioni della destinazione urbanistica. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 11143/2023, ha affermato il principio, allineandosi a quanto già previsto dall'ordinanza n. 20354/2019.

La Corte si rifà in proposito alle istruzioni della dichiarazione Ici (Dm 12/5/2009), allorquando il ministero, a detta della Corte, aveva escluso tra gli elementi da dichiarare le variazioni del valore venale delle aree fabbricabili, poiché gli eventuali atti di vendita sono conosciuti dal comune sia preventivamente, quando viene richiesto il certificato di destinazione urbanistica e sia successivamente, con la trascrizione dell'atto in conservatoria, trasmesso al comune tramite il modello unico informatico (Mui).

Tuttavia va evidenziato che il Dm sopra citato stabiliva, invece, tra le ipotesi di obbligo dichiarativo, il caso di atto costitutivo, modificativo o traslativo del diritto che ha avuto ad oggetto un'area fabbricabile, specificando che: «in questi casi, nonostante che il dato relativo alla variazione catastale sia fruibile dal comune, tuttavia l'informazione relativa al valore dell'area deve essere dichiarata dal contribuente, così come devono essere dichiarate le variazioni del valore dell'area successivamente intervenute, poiché detti elementi non sono presenti nella banca dati catastale».

Quanto sopra è stato confermato dalla disciplina Imu che, all'articolo 13, comma 12-ter, del Dl 201/2011 ha previsto l'obbligo dichiarativo in capo al contribuente nel caso di variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta, rimandando ad apposito Dm la definizione delle ipotesi di obbligo. Le istruzioni alla dichiarazione Imu 2012, approvate con Dm 30/10/2012, prevedevano che l'acquisto dell'area fabbricabile, il relativo valore venale e le sue variazioni successivamente intervenute comportavano l'obbligo dichiarativo Imu, poiché non presenti nella banca dati catastali. Solo nel caso in cui il contribuente si fosse allineato ai valori venali medi deliberati dal Comune in "autolimitazione" della sua potestà accertativa, non vi era alcun obbligo dichiarativo.

Pertanto, a partire dal 2012, viene nuovamente esplicitato l'obbligo dichiarativo in caso di modifiche del valore venale dell'area, anche dovute a modifiche del mercato, tenendo conto che è il Dm a prevedere, per espressa statuizione di legge, i casi di obbligo per la presentazione della dichiarazione.

Analoga disciplina viene confermata dalle norme vigenti per l'Imu dal 2020, allorquando il comma 769 dell'articolo 1 della legge 160/2019 demanda ad apposito Dm la definizione dei casi di obbligo della dichiarazione Imu. Il Dm 29/7/2021 ha confermato infatti le medesime previsioni in merito contenute nel Dm 30/12/2012.

Nella sentenza la Corte specifica altresì che l'avviso di accertamento che fa riferimento alla delibera della giunta comunale concernente la determinazione dei valori minimi delle aree fabbricabili, deve ritenersi sufficientemente motivato in quanto richiamante un atto a contenuto generale indicante un valore presuntivo, da ritenersi conosciuto o conoscibile dal contribuente. In ogni caso, il valore delle tabelle comunali è una presunzione relativa, che ammette la possibilità per il contribuente di fornire elementi oggettivi sul minor valore dell'area edificabile rispetto a quanto accertato dall'ente.

(*) Vice presidente Anutel

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