Immobili da costruire, dal 5 novembre in vigore il nuovo schema standard di polizza decennale postuma

Dal 5 novembre 2022 entra in vigore il nuovo schema di polizza decennale postuma per la compravendita degli immobili da costruire o in costruzione. Il contratto assicurativo, che andrà consegnato al rogito a beneficio degli acquirenti, contiene tutta una serie di contenuti minimi inderogabili e una estensione delle coperture obbligatorie. Il modello, adottato con il decreto ministeriale n.154 del 20 luglio 2022 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 21 ottobre scorso, è stato elaborato dal ministero dello Sviluppo Economico insieme al ministero della Giustizia e al Mef ma recepisce anche le osservazioni di vari operatori coinvolti, tra cui banche, assicurazioni, notai e costruttori.

L'obbligo di consegna della polizza riguarda tutti gli acquisti di immobili oggetto di un preliminare di compravendita sottoscritto prima dell'ultimazione della costruzione; e riguarda esclusivamente gli acquisti effettuati da persone fisiche mentre non si applica agli acquisti immobiliari effettuati da società. Il mancato rilascio della polizza decennale postuma e dell'attestazione di conformità (della polizza al modello standard) ha conseguenze pesanti per entrambe le parti coinvolte, acquirente e venditore. Dal momento che il modulo entra in vigore dal 5 novembre 2022 l'attestazione di conformità riguarda gli atti definitivi di compravendita le cui polizze saranno state contratte da quella data in poi. In un approfondimento tecnico riservato alle imprese associate, l'Ance segnala che «non sussiste pertanto l'obbligo di adeguamento per quelle già rilasciate». «La norma - prosegue la nota - indica, tuttavia, la facoltà per il contraente/costruttore di poter adeguare la polizza già stipulata prima di quella data con oneri a proprio carico».

Il mancato rilascio, all'atto del trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale può determinare la nullità del contratto di compravendita (nullità che può essere fatta valere solo dall'acquirente). Coinvolti anche i notai, i quali, in sede di rogito dovranno indicare gli estremi della polizza, dando atto della sua conformità al modello standard. Importante anche la possibilità che la fideiussione venga escussa anche in caso di inadempimento dell'obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza. Il modello si articola in tre elementi. Il primo (allegato A) consiste nello Schema Tipo di contratto assicurativo le cui clausole costituiscono il contenuto minimo della polizza decennale. Il secondo elemento (allegato B) consiste nella scheda tecnica che in cui vanno riportate alcune informazioni principali (dati identificativi delle parti e oggetto della copertura) e costituisce parte integrante e sostanziale dello schema contrattuale. Il terzo e ultimo elemento (allegato C) è modello di Attestazione di conformità che serve ad attestare che la polizza rilasciata è conforme al modello standard.