Anche per il superbonus occorre il fondo speciale condominiale

Ogni lavoro straordinario va deliberato dall'assemblea condominiale, lo prevede l'articolo 1135 del Codice civile. Gli interventi ed i lavori del superbonus 110 % sono sicuramente straordinari, per l'entità della spesa e per la natura degli stessi, diretti a riqualificare energeticamente l'edificio, alla migliore utilizzazione delle cose comuni. Occorre quindi che l'assemblea li deliberi e, soprattutto che costituisca obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, introdotto dalla riforma del condominio del 2012. L'articolo 1, comma 9, del Dl 145/2013 ha poi previsto che, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

L'impatto sul superbonus
Se alcuni o tutti i condòmini decidessero di pagare i lavori del superbonus 110% e di farsi poi le detrazioni fiscali in proprio (scelta redditizia, peraltro, per chi ha liquidità) dovrebbero versare quanto da loro dovuto pro quota, sul fondo speciale e l'amministratore dovrebbe pagare professionisti ed imprese, a stato di avanzamento lavori, attingendo da tale fondo. Si consiglia di creare il fondo speciale su un conto diverso da quello della gestione ordinaria, per evitare una commistione coi fondi della stessa e per avere una contabilità separata. Se invece i condòmini si orientano (come nella prassi avviene maggiormente) per la cessione del credito a banche o altri, oppure per chiedere lo sconto in fattura a imprese e professionisti, il fondo speciale va comunque costituito perché, innanzitutto, potrebbe esservi qualche spesa e/o acconto da versare ai tecnici che verificano la regolarità urbanistica e potrebbero esservi spese per lavori su parti comuni non rientranti nel superbonus. I flussi monetari, anche in tal caso, devono transitare, in entrata e in uscita, dal fondo speciale. Poi, nel caso di cessione del credito, con eventuali prefinanziamenti bancari al condominio corrispondenti ai tre Sal (stato avanzamento lavori del 30%, 30% e 40%) i flussi monetari devono pure avvenire sul fondo speciale, sia in entrata che in uscita.

La costituzione del fondo
Se il fondo speciale non venisse costituito, l'amministratore potrebbe trovarsi con problemi di gestione contabile e con possibili responsabilità (queste anche per i condòmini) nei controlli dell'agenzia Entrate. Il Dl 34/2020, articolo 119, comma 9 bis, prevede che le deliberazioni aventi per oggetto l'approvazione degli interventi straordinari del superbonus (ed eventuali finanziamenti) siano valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio, si ritiene che -anche per la costituzione del fondo riferito a tali lavori- sia sufficiente la stessa maggioranza.