I temi di NT+Tributi e bilanci a cura di Anutel

Imu sui fabbricati: basta l'accatastamento

di Stefano Baldoni (*) - Rubrica a cura di Anutel

La recente ordinanza della Corte di cassazione n. 12221/2022 conferma il consolidato principio in materia di tassazione dei fabbricati ai fini Ici(e Imu), in base al quale l'accatastamento è un presupposto sufficiente per l'applicazione del tributo.

La questione riguarda l'applicazione della vecchia Ici su di un fabbricato accatastato ma per il quale non è stata presentata la dichiarazione di fine lavori. Secondo la società ricorrente, il tributo deve essere applicato alla data dell'ultimazione dei lavori di costruzione, come evidenzia il dettato dell'allora vigente artwicolo 5, comma 6, del Dlgs 504/1992, in base al quale in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, il tributo è dovuto sul valore venale della stessa, senza considerare il fabbricato in corso di edificazione, fino alla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dal suo utilizzo. Tuttavia, la Corte di cassazione, nel confermare la sentenza della Commissione tributaria regionale, richiama il principio in base al quale l'iscrizione in catasto è condizione sufficiente per l'applicazione del tributo sul fabbricato. Una volta che il fabbricato è accatastato è del tutto irrilevante che lo stesso sia ultimato o utilizzato, circostanze che assumono rilievo solo prima dell'accatastamento del fabbricato. Principio ripetutamente ribadito dalla Suprema Corte, sin dalla sentenza a Sezioni unite del 2009 (n. 18565) e con le successive sentenze n. 8781/2015, n. 3436/2019, n. 11646/2019, n. 39574/2021 (tra le tante).

Quanto sopra è coerente con la definizione di fabbricato ai fini del tributo, contenuta per l'Ici nell'articolo 2, comma 1, lettera a), del Dlgs 504/1992 e per l'Imu, a decorrere dal 2020, nell'articolo 1, comma 741, della legge 160/2019, in base alla quale lo stesso è l'unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto. L'iscrizione catastale è quindi sufficiente per realizzare la definizione di fabbricato ai fini del tributo. Peraltro, in base alle disposizioni catastali, il fabbricato deve essere accatastato entro 30 giorni dalla data in cui lo stesso è divenuto abitabile o servibile all'uso a cui è destinato. Pertanto, con la dichiarazione di accatastamento, il titolare dichiara l'avvenuta ultimazione del fabbricato.

Proprio per tale motivo, ai fini del tributo, la giurisprudenza attribuisce rilevanza all'ultimazione dei lavori solo se antecedente rispetto all'accatastamento del fabbricato, in quanto la stessa è da ritenersi implicita nei fabbricati dichiarati in catasto come ultimati. Allo stesso modo, l'utilizzo del fabbricato non ha alcuna rilevanza, fatta eccezione nel caso in cui lo stesso preceda l'ultimazione dei lavori di costruzione.

Se l'iscrizione in catasto è condizione sufficiente per l'applicazione dell'Ici (e dell'Imu) sul fabbricato, la stessa non è altresì una condizione necessaria in quanto, a mente del citato articolo 2, comma 1, lettera a), del Dlgs 504/1992 e dell'articolo 1, comma 741 della legge 160/2019, il fabbricato assume rilevanza tributaria anche solo con la sua iscrivibilità in catasto, allorquando è divenuto servibile all'uso (e quindi ultimato), ancorché non ancora denunciato (perché pendente il termine di 30 giorni stabilito dalla legge ovvero per omissione della dichiarazione). Ciò comporta che sono soggetti al tributo i fabbricati non accatastati ma ultimati e anche quelli abusivi, in quanto fabbricati teoricamente iscrivibili in catasto (Cassazione, sentenza n. 8197/2021, in tema di immobili condonati).

I principi evidenziati dalla sentenza qui commentata sono ovviamente applicabili anche all'IMU, tenuto conto dell'identità della definizione di fabbricato riscontrabile nella legge 160/2019, pur se con la diversa sfumatura con la quale si richiede che le unità immobiliari siano iscritte o iscrivibili in catasto con attribuzione di rendita catastale (sfumatura che apre all'interrogativo sul trattamento impositivo delle cosiddette "unità collabenti").

(*) Vice presidente Anutel

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