Immobiliare, il mercato frena: nel 2023 meno compravendite e meno mutui

Sul mercato immobiliare italiano è in arrivo, secondo Nomisma, «un peggioramento che non si è ancora manifestato con i numeri» per quanto riguarda il mercato abitativo. Invece, sul fronte della finanza immobiliare (legato al mercato corporate), il rapporto 2022 di Scenari Immobiliari-Studio Casadei sui fondi immobiliari conferma numeri in crescita: quest'anno i 605 fondi operativi in Italia arriveranno a un patrimonio gestito di oltre 120 miliardi.

Il mercato abitativo
«Gli effetti negativi attesi - spiega l'amministratore delegato di Nomisma Luca Dondi - è soprattutto la bolletta energetica di 110 miliardi di euro, di cui 24 sul settore terziario, che penalizzeranno la crescita della nostra economia, che però ancora non si sono riflessi sui bilanci aziendali e sulle dinamiche occupazionali». Poi c'è l'impatto dell'inflazione che ormai si è scaricato sul carrello della spesa - la perdita di potere d'acquisto è di 2.300 euro dovuto al caro energia e cari materiali - e che riduce la capacità di spesa delle famiglie. Ecco perché «c'è stato a partire da qualche mese a questa parte un peggioramento drastico del clima di fiducia delle famiglie»; ed ecco perché, per quanto riguarda l'immobiliare, c'è una «drastica riduzione delle intenzioni di acquisto che Istat definisce certe, cioè di famiglie che sono già alla ricerca di un'abitazione». Il fenomeno non è ancora misurabile: «per ora siamo a livello di intenzionalità e non di numero di transazioni - dice Dondi - ma è evidente che ci si debba attendere che le minori intenzionalità portino a un riflesso in termini di numerosità di compravendite». I segnali di frenata rilevati da Nomisma, sono però già visibili: il 2022, riferisce lo studio di Nomisma presentato il 23 novembre (con il focus sulle 13 principali città) ha visto nel primo semestre un incremento tendenziale del 10,1% delle compravendite a fronte di un preconsuntivo (elaborato da Nomisma), relativamente al solo segmento abitativo, di un incremento congiunturale dell'8,9% «riconducibile perlopiù alla performance del quarto trimestre dell'anno».

A far prevedere un minor numero di transazioni è anche il sempre più oneroso ricorso al credito. Come è noto, l'acquisto immobiliare con mutuo rappresenta la componente largamente maggioritaria delle compravendite. Fino a pochi mesi fa i bassi tassi hanno favorito gli acquisti. Oggi il credito «è un imbuto nel quale dovranno passare molte delle intenzioni di acquisto, sapendo che ci sarà una maglia più stretta», non solo per il maggior costo del denaro, ma anche per la maggior prudenza delle banche nel valutare le richieste perché non vogliono preparare il terreno a una nuova stagione di non performing loans. Dondi ci tiene a chiarire che, ad oggi, «non ci sono segnali di peggioramento della qualità del credito che giustificano quel tipo di comportamento, che nasce dalla preoccupazione» per un futuro peggioramento. Quest'anno, come si diceva, il numero delle transazioni vedrà un incremento, sia pure lieve, rispetto all'anno scorso, nonostante il quarto trimestre 2022 si preveda negativo, «con differimento al 2023 delle conseguenze delle mancate intenzionalità di questa seconda parte dell'anno», con una «riduzione significativa del numero di compravendite». Riduzione degli scambi, però non significa però per Nomisma - o almeno non significa ancora - una riduzione dei prezzi. Anche in questo caso l'ad della società bolognese ci tiene a sottolineare che è giustificata alcuna attesa di una decrescita dei prezzi. Un rallentamento però c'è stato: nel secondo semestre 2022, riferisce proprio lo studio di Nomisma, i prezzi delle abitazioni fanno segnare un incremento medio dello 0,5%, dopo il +2,3% del primo semestre.

Fondi immobiliari in crescita nel 2022 (e nel 2023)
Se le famiglie sono in affanno, in questa fase il mercato legato ai mobili d'impresa appare ancora tonico e vivace. La conferma è arrivata da Scenari Immobiliari che, il 23 novembre, ha presentato l'edizione 2022 del Rapporto dedicato al settore, realizzato in collaborazione con lo Studio Casadei. Il patrimonio detenuto in Italia da 605 fondi immobiliari attualmente attivi, dovrebbe superare i 120 miliardi di euro entro il 2022, in aumento del 10,5% sul 2021, per arrivare a 127 miliardi nel 2023, con oltre 630 fondi attivi. «Anche nel 2022 - ha commentato il presidente di Scenari Immobiliari Mario Breglia - il risparmio gestito in immobili ha dimostrato un'ottima resilienza nonostante lo scenario post pandemico e le incertezze determinate da guerra e inflazione. Il mattone si conferma come un investimento anticiclico». «I fondi immobiliari europei - ha aggiunto Breglia - continuano a performare, la fase espansiva è diffusa, con gli incrementi più significativi registrati in Olanda, Lussemburgo, Germania e Italia: in dieci anni gli immobili detenuti dai fondi del Vecchio Continente hanno segnato apprezzamenti di valore pari a 2,6 volte».

«Le stime di fine anno - prevede il presidente di Scenari - restituiscono per gli otto Paesi esaminati, rappresentativi dei principali mercati europei, un patrimonio gestito di oltre 900 miliardi di euro, con un incremento del 7,5% rispetto all'anno precedente; e le previsioni per il 2023 sono positive: in particolare, per il nostro Paese dove dovremmo arrivare a sfiorare 130 miliardi di euro di patrimonio». Complessivamente, lo studio ricorda che i fondi italiani rappresentano l'11% del mercato europeo (che conta 2.200 fondi per un valore di 1.530 miliardi di euro). In cima alle preferenze dei gestori italiani - ha riferito il direttore di Scenari Immobiliari Francesca Zirnstein - si conferma nettamente il settore degli immobili a uso ufficio (58%), seguito dal retail (13%) e dagli immobili residenziali e logistici (15% complessivamente). Più in generale, il Rapporto Scenari-Immobiliari-Studio Casadei stima una crescita annua del 17% del patrimonio mondiale di fondi immobiliari e Reit, che dovrebbe arrivare a 4.350 miliardi di euro nel 2022 (di cui 3.250 miliardi di euro concentrato nei reit). Quest'anno l'Europa è arrivata a pesare per il 35% del patrimonio mondiale.