Urbanistica

Superbonus su edificio monoproprietario di due unità abitative, come scegliere tra condominio minimo e unifamiliare

La domanda del lettore e la risposta dell'esperto

di Marco Zandonà

La domanda del lettore: Una persona fisica, unica proprietaria di un edificio composto da due unità abitative e quattro pertinenze, può sfruttare la proroga del superbonus al 31 dicembre 2023, in quanto l'edificio è equiparato al condominio. Stante il fatto che le unità sono autonome e funzionalmente indipendenti, quali sono i limiti, ai fini dell'ecobonus, degli interventi di isolamento e sostituzione della caldaia? La caldaia dev'essere centralizzata o può restare autonoma?

La risposta dell'esperto: Trattandosi di un edificio con due unità e quattro pertinenze possedute da unico soggetto, anche in presenza di autonomia funzionale tra le due unità (accesso separato e impianti autonomi di riscaldamento, acqua, elettricità e gas), ai fini del 110 per cento sussiste, comunque, la possibilità di optare alternativamente per la detrazione sia come condominio minimo che come unifamiliare (articoli 119 e 121, del Dl 34/2020, convertito in legge 77/2020; articolo 1, commi 28-36, della legge 30 dicembre 234/2021, di Bilancio per il 2022; circolari 24/E/2020 e 30/E/2020), fruendo del maggior termine di scadenza previsto per i condomìni, fissato al 31 dicembre 2023 (risposta dell'agenzia delle Entrate nel corso del 5° Forum nazionale dei dottori commercialisti ed esperti contabili del 25 gennaio 2022). Nel caso in questione, di minicondominio con unico proprietario, i limiti cui commisurare la detrazione sono pari a: 40mila euro per sei unità, per le spese relative all'isolamento termico (intervento trainante); 20mila euro per sei unità per la sostituzione della caldaia (circolare 30/E/2020). I maggiori limiti di 50mila euro per l'isolamento termico e 30mila euro per la caldaia si applicano solo per gli interventi per ciascuna delle due unità (senza tenere conto delle pertinenze), ma soltanto optando per la normativa sulle unifamiliari, che scadeva il 31 dicembre 2022 (ma a condizione che al 30 settembre fosse stato eseguito almeno il 30% dei lavori).

Per completezza, si segnala che il Dl 176/2022 (Aiuti-quater) prevede per i condomìni, compresi quelli fino a un massimo di quattro unità possedute da un'unica persona fisica, l'applicabilità del 110% solo fino al 31 dicembre 2022, mentre per il 2023 la percentuale scende al 90 per cento. Tale riduzione non opera per gli interventi con Cila (comunicazione inizio lavori asseverata) presentata entro il 25 novembre 2022 o per gli interventi di demolizione e ricostruzione, in riferimento ai quali, a tale data, sono state avviate le formalità per l'acquisizione del titolo abilitativo; resta fermo il "decalage" al 70% per le spese sostenute nel 2024 e al 65% per le spese sostenute nel 2025. Per le persone fisiche, con riferimento alle unifamiliari, si applicherà: il 110% per le spese sostenute fino al 31 marzo 2023 (anziché fino al 31 dicembre 2022) se al 30 settembre 2022 è stato realizzato il 30% dell'intervento complessivo; il 90% per gli interventi avviati dal 1° gennaio 2023 e per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, solo se le unità sono adibite ad abitazione principale del contribuente e solo se questo ha un reddito non superiore a 15mila euro, calcolato in base a uno specifico criterio stabilito dalla norma stessa, che tiene in considerazione anche il reddito del coniuge (o del soggetto legato da unione civile o del convivente) e degli altri familiari (genitori, fratelli eccetera; si veda l'articolo12 del Tuir, Dpr 917/1986), purché conviventi.
Infine, venendo al secondo quesito, se si opta per l'applicazione del superbonus come condominio, la caldaia dev'essere centralizzata per l'intero edificio

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