Regolamento edilizio, nel Lazio ok allo schema standard: a Roma (e agli altri comuni) sei mesi per adeguarsi

Anche la regione Lazio (dopo Puglia e Liguria) ha recepito il "pacchetto" regolamento edilizio unico, approvando lo schema definito il 20 ottobre scorso in conferenza unificata, ma leggermente "personalizzato", nel limite consentito.
Con la delibera di giunta n.243 del 19 maggio scorso, l'esecutivo Zingaretti ha approvato il recepimento dello schema di regolamento edilizio standard, che i Comuni dovranno adottare entro sei mesi (180 giorni) a partire dalla data di pubblicazione della delibera regionale. La delibera è in attesa di pubblicazione sul Bur Lazio. La delibera di recepimento include lo schema di regolamento standard (che è stato in alcuni punti integrato, tenendo conto delle osservazioni degli enti locali e di riferimenti normativi regionali), il quadro delle definizioni uniformi (allegato A) e la lista delle disposizioni che incidono sugli «usi e le trasformazioni del territorio e sull'attività edilizia, integrata con la normativa regionale» (allegato B).

Sei mesi di periodo transitorio (incluse le sanatorie)
La delibera specifica che «fine di limitare i possibili effetti dell'adeguamento sui procedimenti in itinere, alle domande di titolo abilitativo edilizio, anche in sanatoria, e comunque a tutti i procedimenti in corso, presentati fino alla data di adozione dei nuovi regolamenti edilizi comunali, e comunque non oltre centottanta giorni dalla pubblicazione della presente deliberazione, si applica la disciplina previgente».
La delibera include anche due documenti operativi, redatti dai tecnici regionali allo scopo di guidare i Comuni all'adozione dello schema: «Norme tecniche di dettaglio ai fini della corretta interpretazione delle definizioni uniformi: criteri per la fase della prima applicazione» (Allegato C); «Documento di controdeduzione alle osservazioni" (Allegato D).

Il primo documento - che è il più importante e utile ai fini dell'adozione dello schema standard - risponde, tra l'altro, alla richiesta del Comune di Roma di prevedere una diversa definizione rispetto a quella contenuta nello schema approvato in conferenza unificata. La risposta della Regione Lazio non può che essere negativa. «In merito al Quadro delle definizioni uniformi, per quanto attiene alla richiesta (del comune di Roma, ndr) di introdurre il riferimento al parametro calcolato in base al Prg per quanto riguarda gli Indici di edificabilità territoriale e fondiaria, si osserva che la S.U.L. (Superficie utile lorda), parametro di riferimento degli Indici suddetti, è direttamente assimilabile alla "Superficie Lorda" del Quadro della definizioni. In riferimento al Carico Urbanistico si ribadisce che la definizione di carattere generale contenuta nel Quadro delle definizioni non può essere modificata e che la specifica riferita ai parcheggi contenuta nelle Nta del Prg è da considerarsi attribuita ad una sola delle dotazioni territoriali costituenti il fabbisogno totale».

Le indicazioni operative/1 - Le dimensioni di piano
Quanto alle indicazioni operative, la Regione - nel documento sui criteri per la fase di prima applicazione - specifica che ciascun Comune «dovrà individuare, ove risulti
necessario, un criterio di conversione dei parametri contenuti nella strumentazione urbanistica rispetto alle definizioni uniformi per garantire che il recepimento delle definizioni uniformi non incida sulle previsioni dimensionali degli strumenti urbanistici vigenti. In particolare, si segnala che il Quadro delle definizioni uniformi (Allegato A) privilegia la nozione di superficie, nelle sue varie declinazioni, rispetto a quella di volume; pertanto, ove il regolamento edilizio o la strumentazione urbanistica vigenti utilizzino il volume come base per il computo delle consistenza edilizie degli edifici, il Comune dovrà introdurre nel nuovo regolamento edilizio uno specifico criterio di conversione».

Le indicazioni operative/2 - Volumi accessori e superfici accessorie
I tecnici regionali richiamano la circolare 45/REC del 3 dicembre 1999, che finora è stata il principale riferimento per i comuni in materia di regolamento edilizio. Con il nuovo schema unico (e molte novità introdotte nel testo unico edilizia) la circolare è sostanzialmente superata, salvo che su alcuni aspetti. Uno di questi aspetti riguarda i volumi accessori e tecnici (punti 3.7, 3.71, 3.7.2 della circolare 45/REC del 1999). «Va precisato - si legge nel documento regionale - che la definizione di Volume tecnico è quella dettata dalla voce 31 del Quadro delle definizioni uniformi. Il citato Quadro delle definizioni non comprende la voce Volume accessorio, che può essere tuttavia agevolmente ricavato utilizzando le definizioni di Superficie accessoria (voce 14) e di Volume totale (voce 19). Per quanto attiene alla definizione di Superficie accessoria, appare importante sottolineare che l'elencazione contenuta alla voce 15 è meramente esemplificativa avendo lo scopo di esplicitare quanto già contenuto nella definizione stessa per la quale è Superficie accessoria la "superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d'uso della costruzione medesima, misurata al netto delle murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre". I Comuni potranno, quindi, integrare tale elencazione nel rispetto della citata definizione e dei criteri posti con il presente documento».

Le indicazioni operative/3 - Tettoie pensiline e portici
Un altro punto delicato è quello che riguarda tettoie, pensiline e portici (punto 3.8 della vecchia circolare 45). Sul punto «si evidenzia che le definizioni di riferimento dovranno essere, rispettivamente, quelle delle voci 41, 38 e 39 del Quadro delle definizioni uniformi. In particolare, la definizione di portico/porticato di cui alla voce 39 non richiede che la struttura, per essere definita tale, sia aperta su almeno due lati e per almeno il 50%; ciò non toglie che i singoli Comuni possano intervenire porre una disciplina specifica per tali strutture, come espressamente previsto nello Schema (Allegato 1), Parte II, Titolo III, Capo II». I tecnici della regione ricordano inoltre che la vecchia circolare 45, prevede, sempre al punto 3.8, che "la superficie di portico non può essere superiore al 25% della superficie dell'unità immobiliare afferente". «Considerato che tale previsione ha costituto parametro per i regolamenti esistenti, appare necessario chiarire come dovrà essere utilizzata nei futuri regolamenti comunali. In ossequio alla definizione uniforme di portico/porticato (voce 39), dovranno essere considerati portici anche le strutture che superino tale percentuale; tuttavia, il regolamento comunale dovrà prevedere che tali strutture, per la parte eccedente il 25% della superficie dell'unità immobiliare afferente non siano considerate superfici accessorie e, pertanto, non siano escluse dal calcolo della superficie lorda (con conseguente rilevanze delle relative volumetrie nel computo delle consistenze edilizie). Tale previsione avrà carattere residuale e cedevole, potendo essere derogata dagli strumenti urbanistici attuativi nel rispetto della pianificazione urbanistica generale, costituendo, invece, un riferimento per gli interventi diretti. Inoltre, in continuità con quanto già previsto al punto 5.4, lett. d), della 45/REC, il regolamento comunale potrà prevedere che rientrino comunque nella superficie accessoria di cui alla voce 15 i portici e le gallerie costituenti, per atto registrato e trascritto a favore del Comune, spazi o percorsi pedonali aperti al pubblico transito».

Le indicazioni operative/4 - I volumi
«In merito ai punti 5 e seguenti della 45/REC si evidenzia che le definizioni di cui ai punti 5.1, 5.2 e 5.3 sono superate e sostituite dalle voci 28 e 30 del Quadro delle definizioni uniformi. Per quanto attiene al punto 5.4 relativo ai Volumi si ribadisce che dovranno essere prese in considerazione le voci 19 Volume totale o volumetria complessiva, 31 Volume tecnico, 23 Sottotetto, 21 Piani seminterrato e 22 Piano interrato del Quadro delle definizioni uniformi. Le specifiche esclusioni dal computo del volume contenute al punto 5.4 vanno considerate come integrative dell'elencazione della Superficie accessoria (voce 15) salva diversa previsione degli strumenti urbanistici comunali. In particolare, fermo restando quanto sopra: a) costituisce superficie accessoria quella relativa ai piani interrati e ai piani seminterrati il cui soffitto si trova ad una quota non superiore a 70 cm rispetto al terreno posto in aderenza all'edificio, quest'ultimo definito secondo la sistemazione prevista dal progetto approvato; resta ferma in ogni caso la possibilità di deroga a tale previsione da parte degli strumenti urbanistici attuativi nel rispetto della pianificazione urbanistica generale; b) ferma la definizione di Sottotetto di cui alla voce 23, a modifica ed integrazione dell'elencazione contenuta alla voce 15, costituiscono superficie accessoria i sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o inferiore a m 2.20, ad esclusione dei sottotetti aventi accesso diretto da una unità immobiliare e che presentino i requisiti richiesti per i locali abitabili che costituiscono superficie utile. Restano ferme, in ogni caso, le previsioni della L.r. n. 13 del 2009 (Disposizioni per il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi dei sottotetti esistenti)».

Le indicazioni operative/5 - Illuminazione e areazione dei sottotetti
L'ultima indicazione ai Comuni riguarda l'illuminazione e/o l'areazione dei sottotetti che «in continuità con quanto già previsto al punto 5.4, lett. b), della 45/REC» dovrà prevedere che «sia effettuata mediante asole ricavate nelle falde del tetto; il regolamento edilizio dovrà altresì disciplinare gli abbaini e le superfici in facciata derivanti da intersezione di tetti a falde».