Adeguamento antincendio dei garage condominiali, non paga il proprietario senza box

Se un condòmino non possiede nessun box e non trae alcun beneficio dall'intervento di "messa a norma" dei garage condominiali, non ha l'obbligo di pagare le relative spese di adeguamento antincendio. È infatti all'utilità soggettiva che si fa appello per capire se un condomino è obbligato o meno a contribuire alle spese per l'adeguamento antincendio delle autorimesse condominiali. Un principio che non si lascia scalfire nemmeno dalla natura stessa dei lavori, finalizzati a prevenire l'innesco nei box e la propagazione dell'eventuale incendio all'intero stabile. Ad affermarlo è una sentenza della Corte di Cassazione (la n.24166) pubblicata lo scorso 8 settembre.

I lavori oggetto della pronuncia riguardavano l'adeguamento alla normativa antincendio delle autorimesse interrate di un condominio a Bormio (Sondrio). L'intervento programmato coinvolgeva le corsie di manovra ed era stato esteso anche alla centrale termica e al locale Enel presenti nei piani interrato e seminterrato. Gli adeguamenti erano previsti al fine di ottenere il certificato di prevenzione incendi. A seguito di un incendio, avvenuto nel 2000, i Vigili del Fuoco avevano infatti accertato alcune difformità tra i progetti consegnati e lo stato di fatto, dichiarando inagibili le autorimesse. Secondo la Corte di appello di Milano, che ha confermato la sentenza di primo grado, i lavori di adeguamento avevano apportato un'utilità generale e un beneficio a tutti i condomini e non solo ai proprietari dei box, dunque andava esclusa l'applicabilità dell'articolo 1121 del Codice civile, che permette ai condomini di non contribuire alla spesa per opere da cui non traggono vantaggio, se queste hanno carattere gravoso o voluttuario e riguardano manufatti o impianti suscettibili di utilizzazione separata. Dunque, la sentenza di secondo grado aveva ritenuto corretta la delibera condominiale che aveva attribuito due terzi della spesa ai soli proprietari delle autorimesse e il restante un terzo ai condomini non proprietari dei box. La Cassazione ha ribaltato totalmente le pronunce precedenti dando ragione alla ricorrente, la quale riteneva che la ripartizione dei costi per l'adeguamento delle sole autorimesse dovesse essere effettuata sulla base dell'uso, di conseguenza, i condomini dello stabile, non proprietari dei box, avrebbero dovuto essere esonerati dal pagamento delle spese.

Le spese da ripartire in base all'uso
La pronuncia prende innanzitutto in considerazione i contenuti dell'articolo 1123 del Codice civile, che distingue tra ripartizione delle spese proporzionalmente al valore delle singole unità immobiliari e ripartizione in base all'uso. «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, indicate nell'art. 1117 c.c., per la loro funzione necessaria all'uso collettivo, sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, salvo diversa convenzione», viene ricordato nella sentenza. Tali spese vanno dunque ripartite in quote indipendentemente dal vantaggio soggettivo personale derivante dai lavori e nessun condomino può sottrarsi dal pagarle. Se, invece, «le cose comuni sono destinate a servire i condomini di un edificio in misura diversa, le spese, a norma dell'articolo 1123 c.c., comma 2, vanno ripartite in misura proporzionale all'uso che ogni condominio può farne, salvo eventuali accordi, approvati all'unanimità dei condomini, con cui si preveda la ripartizione in misura proporzionale ai millesimi di proprietà». Nel caso della ripartizione in base all'uso, si paga dunque in proporzione al beneficio che si ottiene dall'intervento e se, per ragioni strutturali o di destinazione d'uso, i lavori da eseguire non risultano di alcuna utilità per il condomino, allora quest'ultimo non è tenuto a supportarne le spese. È proprio questo il ragionamento da applicare - secondo i giudici - ai lavori del condominio di Bormio. Secondo i giudici, infatti, diversamente dalle spese per l'adeguamento della centrale termica e del locale Enel, quelle per la "messa a norma" dell'autorimessa non andavano poste a carico della ricorrente, e questo perché la condomina non era proprietaria di alcun box e inoltre lo spazio di manovra era destinato all'uso esclusivo dei proprietari dei garage.

Ripartizione in base all'uso anche se ad essere protetto è l'intero stabile
Se i lavori servono a prevenire un evento, come l'incendio, che potrebbe interessare l'intero edificio condominiale, le relative spese devono essere poste a carico di tutti i condomini solo se l'intervento riguarda parti comuni dell'edificio e non la singola proprietà esclusiva come nel caso dei box del condominio di Bormio. «La corte di merito – si legge ancora nella pronuncia – avrebbe dovuto onerare pro quota la ricorrente delle sole spese riguardanti i beni comuni e non di tutte le spese inerenti le misure antincendio, che servivano specificatamente a prevenire gli incendi nelle autorimesse di proprietà esclusiva e dei relativi spazi di manovra, utilizzati dai soli proprietari dei boxes per accedere ad esse». Neanche la maggiore sicurezza, derivante dai lavori di "messa a norma" dei garage, di cui beneficiano tutti i condomini dello stabile, non solo i proprietari del box (un incendio potrebbe trovare innesco nell'autorimessa per poi propagarsi all'interno del condominio), influisce sulla ripartizione delle spese che, come si diceva, va fatta in base all'uso. «Il fatto poi - concludono i giudici - che le opere poste in essere nei locali garage, oltre ad esplicare una funzione di prevenzione e sicurezza a favore dei condomini che utilizzano i garage, in quanto costituiscono un ostacolo alla diffusione degli incendi, indirettamente servano anche gli altri condomini, non influisce sul criterio di ripartizione delle spese che l'art. 1123, comma 2, c.c. pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo».

Il precedente
La pronuncia richiama anche un'altra sentenza della Cassazione (la numero 7077/95) che ha attribuito ai soli proprietari di un'autorimessa condominiale le spese per l'installazione di porte tagliafuoco dell'atrio comune e quelle per l'installazione di un impianto di ventilazione dei box.