Cantieri privati, ecco chi sono e quanto fatturano le prime 50 imprese italiane

Le maggiori 50 imprese italiane dell'edilizia privata nel 2019 fatturano nel settore 3,7 miliardi, con una crescita del 15,5% e un incremento della quota privata dal 48,2 al 51,3%. A differenza delle imprese generali sono molto più locali o nazionali: sono infatti solo 14 le realtà attive anche all'estero, che esportano il 18,8 % del fatturato: soprattutto quelle di maggiori dimensioni e con una vocazione più "generalista".
Gli indici reddituali nel 2019 risultano in calo per quanto riguarda ebitda ed ebit (del 14 e del 23,6%), ma sono in parte controbilanciati da utili cresciuti del 62,9 per cento.
Buone notizie vengono dallo stato patrimoniale: l'indebitamento finanziario netto si riduce del 3,3%, ben coperto da un patrimonio salito del 3,1%.

Per le 38 imprese che comunicano il portafoglio ordini si registra un aumento del 5,7 % mentre più accentuata è la crescita dell'organico: con un più 9% supera i 14,6 mila addetti.
Andando a restringere il campione alle 25 imprese (su 50) realmente specializzate in edilizia privata (perché incide sui ricavi per oltre l'85 %) i risultati sono ancora migliori, a partire dal fatturato in ascesa del 30,1 % (1,6 miliardi) nonostante una quota estera del tutto marginale (2 %). Lo stesso vale per la redditività: più 34 % l'ebitda, più 47,5 % l'ebit e addirittura più 76,4 % l'utile netto.

Buona anche la situazione finanziario-patrimoniale, con debiti ridotti del 31,7 % e patrimonio netto aumentato dell'11,9 %. Infine 15 imprese comunicano un portafoglio ordini in aumento del 32%, mentre l'unico dato in controtendenza è quello della forza lavoro che aumenta, ma solo del 3,9%.

Le migliori prestazioni
Se la classifica per fatturato in edilizia privata vede sul podio del fatturato Pizzarotti, Techbau (specializzata in logistica) e Rizzani de Eccher, altre imprese si segnalano per altri indici.
Le crescite maggiori sono quelle di Grassi&Crespi (147,2%), Impresa Percassi (103,8%), ancor più lanciata dopo la fusione con Mangiavacchi Pedercini, e la citata Techbau che raddoppia il fatturato. Le tre società con la maggior quota internazionale (limitatamente all'edilizia privata) sono le "generali" Pizzarotti (89,5%), Rizzani de Eccher (73%) e Itinera (51%). Quanto alla redditività (rapportata al fatturato) i migliori ebitda margin sono quelli di Giambelli (55,4%), che ha forte vocazione immobiliare, Cds Costruzioni (44%), leader del retail real estate e Impresa Pellegrini (21 %). Le prime due società possono vantare anche i migliori ebit margin, mentre il terzo posto spetta a Guffanti A.

Tredici imprese su 50 possono vantare una posizione finanziaria netta attiva: tra queste le migliori sono quelle di Sa-Fer (140,2 milioni), Sac (55,7 milioni) e Techbau (44,4 milioni).
Infine, le tre imprese che nel 2019 mostrano un maggiore incremento della forza lavoro sono Edile (gruppo Bizzi), che ha quasi triplicato l'organico, Impresa Percassi (61,8 %) e Itinera (46,5 %).

Lo scenario
Questa particolare classifica, enucleata da quella delle imprese di costruzioni (pubblicata in Enti Locali & Edilizia lo scorso 27 novembre) è tratta da un apposito Rapporto scaricabile dal sito www.guamari.it . Se ne traggono evidenze più confortanti ma … da valutare come chi "guida con l'occhio al retrovisore" perché i dati sono del 2019, prima dell'annus horribilis 2020. Caratterizzato non tanto da una minor propensione all'investimento immobiliare quanto da forti mutamenti nel loro mix, con penalizzazioni per alcune tipologie quali quelle commerciali, alberghiere e turistiche, meno per le terziarie e invece valorizzazioni per le residenziali (di qualità) e logistiche con un probabile effetto neutro sugli investimenti industriali.

Le imprese dell'edilizia privata sono molto diverse tra loro e possono essere ricondotte a due grandi categorie. Quelle che hanno una forte componente immobiliare e quelle che lavorano in conto terzi con una grande distinzione tra clienti che commissionano edifici strumentali per il proprio uso e clienti investitori per il mercato. Se la tipologia delle opere, nella prima distinzione è tipicamente industriale/logistica e terziaria, nella seconda si divide tra direzionale, commerciale, alberghiera e soprattutto abitativa.

Tra i problemi strutturali a quest'offerta vi è in primis la frammentazione aziendale (associata alla gestione familiare) e quindi la crescente sproporzione rispetto a una domanda che tende ad aggregarsi e rafforzarsi. Altri problemi sono insiti nella natura del mercato privato: a fronte di una maggior snellezza delle procedure rispetto al pubblico sta una sorta di far west contrattuale, a partire dagli inviti a offrire passando per le clausole contrattuali per finire con prezzi e tempi di consegna "capestro" che generano sofferenze nei rapporti con il mondo del credito.

Ma l'arrivo dei fondi di investimento, a cominciare dagli stranieri, ha portato anche importanti novità. In primis una selezione dei contraenti, evidenziando quelli che non fanno sistematico ricorso ai legali e offrendo opportunità del genere "win-win": studiare insieme l'ingegnerizzazione dei progetti per essere partner nella realizzazione.
Ecco perché, a fronte delle problematiche di imprese generali e "tuttologhe" puntare sull'edilizia privata può permettere alle migliori di limitare la concorrenza sul prezzo e sulla qualità.

Le prospettive
Se i numeri sono confortanti le risposte ai problemi summenzionati diventano più pressanti in chiusura del 2020. In primis le imprese che possono permetterselo devono salire di livello nella dimensione e nella complessità degli interventi per restare più selezionate a concorrere. La sfida di edifici più versatili e sofisticati (che la pandemia probabilmente accentuerà) va còlta anche guardando fuori d'Italia. Questa richiede di investire in risorse (umane e informatiche) e capacità di dialogo con clienti privilegiati. E, dal punto di vista contrattuale, sostituire alla formula a "forfait" quella "open book", tipica del general contractor e tale da evitare i rischi di aumenti dei prezzi delle forniture.

Traguardando l'emergenza vanno affrontate cinque questioni che qualificano il contratto: 1) certificazione della committenza, 2) centralità del progetto, 3) qualificazione e validazione della progettazione, 4) congruenza delle fidejussioni e di altre garanzie, 5) chiarezza sui controlli, i collaudi e gli stati di avanzamento (e di conclusione) lavori. In sostanza gli imprenditori dovrebbero chiedere schemi contrattuali tipo per indire gare con clausole contrattuali inderogabili in fase di: ultimazione, collaudo, ritenute, garanzie e consegna dei lavori.

Quanto alle singole aziende è raccomandabile:
1) porsi come general contractor con un ufficio tecnico che riesamini il progetto e il contratto e proponga miglioramenti;
2) aggiungere valore al puro costruire diversificando nei servizi, a cominciare dal facilities management o global service;
3) specializzarsi nelle tipologie di intervento che il mercato propone con maggior vigore: logistica, industria alimentare e farmaceutica, terziario avanzato, residenze attrezzate e specializzate (cohousing, rsa, studentati).