I temi di NT+Tributi e bilanci a cura di Anutel

Dal ministero i chiarimenti sull’Imu

di Stefano Baldoni (*) - Rubrica a cura di Anutel

28 Novembre 2023

Il ministero dell’Economia e delle finanze, con la recente risoluzione n. 4/Df del 16 novembre 2023, ha affrontato tre specifiche casistiche riguardanti l’Imu, al fine di fornire chiarimenti interpretativi in merito.

La prima fattispecie affrontata riguarda i fabbricati collabenti. Si tratta di ogni parte di immobile, intero immobile o complesso di immobili che, nello stato in cui singolarmente si trovano, non sono utili ed atti a produrre un reddito proprio e, cioè, non sono idonee ad utilizzazioni produttive di reddito a causa dell’accentuato livello di degrado (vedi articolo 3, comma 2, del Dm 2 gennaio 1998 n. 28). Tali immobili vengono iscritti nella categoria catastale F/2, qualora accatastati, tenuto conto che la loro registrazione catastale non è obbligatoria. Quest’ultima normalmente avviene allo scopo di consentire l’esatta individuazione dei cespiti al momento del trasferimento di diritti reali. Tali unità immobiliari presentano comunque una rendita nulla; ciò ha reso incerto il loro trattamento ai fini Imu. In particolare, ci si è da tempo interrogati se tali cespiti, ai fini del tributo, debbano considerarsi dei fabbricati ovvero delle aree edificabili.

Prima della riforma dell’Imu del 2019, l’articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011 richiamava la definizione di fabbricato contenuta nell’articolo 2, comma 1, lettera a), del Dlgs 504/1992, in base alla quale per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano. Poiché i fabbricati collabenti non sono soggetti all’obbligo di accatastamento, ciò faceva ritenere che gli stessi non potevano considerarsi fabbricati. Conseguentemente diversi enti avevano provveduto a trattare i collabenti come aree fabbricabili, pretendendo il pagamento della relativa imposta. Tuttavia, la Corte di cassazione, con diversi arresti, aveva ritenuto che il fabbricato collabente dovesse inquadrarsi nella fattispecie dei fabbricati e non in quella delle aree edificabili. Infatti, il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F2) oltre a non essere tassabile come fabbricato in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile, sino a quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile, che da allora è tassabile come tale, fino al subentro della tassazione del fabbricato ricostruito. Per la Corte, non vi è neppure disparità di trattamento tra l’area occupata dal fabbricato collabente, non tassata e l’area sgombra, invece tassata, in quanto la seconda è prontamente edificabile mentre la prima richiede interventi di bonifica e demolizione (Cassazione, sentenze n. 23801/2017-24120/2017-25774/2017-7653/2018, sentenze 8620-8621-19338/2019 e ordinanza 28581/2021). Con la disciplina introdotta dalla L. 160/2019 è cambiata la definizione di fabbricato, puntualizzando, al comma 741, che il fabbricato è l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale. Ciò ha portato diversi enti locali a ritenere che la mutata definizione di fabbricato escludesse, dal 2020, i fabbricati collabenti, poiché la norma specifica ora che l’unità immobiliare, oltre ad essere iscritta o a dover essere iscritta in catasto, deve esserlo con attribuzione di rendita catastale. Circostanza che come accennato non riguarda i fabbricati collabenti, privi di rendita. Di tale avviso non è invece il Ministero, il quale ritiene che i collabenti siano a tutti gli effetti fabbricati e non possano inquadrarsi come aree fabbricabili. L’assenza di rendita catastale, in quanto non aventi capacità reddituale, li rende esclusi dal novero dei fabbricati soggetti a Imu.

Il secondo caso affrontato riguarda i fabbricati rurali strumentali, fattispecie soggetta ad aliquota ridotta ai sensi del comma 750 dell’articolo 1 della legge 160/2019. Il ministero precisa che sono tali i fabbricati che, ai sensi dell’articolo 9, comma 3-bis, del Dl 557/1993, sono iscritti in catasto nella categoria catastale D/10, ovvero riportano l’annotazione prevista dall’articolo 13, comma 14, del Dl 201/2011. Non è possibile esigere ulteriori condizioni al fine del riconoscimento della ruralità, quale, ad esempio, che il possessore o l’utilizzatore dell’immobile sia un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale di cui al Dlgs 99/2004 (Iap). Così come non è possibile escludere il riconoscimento della natura rurale ai fabbricati non direttamente utilizzati dal possessore, come quelli concessi in comodato. Ciò perché la definizione normativa di fabbricato rurale strumentale richiede solo che lo stesso sia destinato allo svolgimento delle attività agricole o connesse, come definite dall’articolo 2135 del codice civile, indipendentemente dalla circostanza che l’imprenditore agricolo che utilizza i fabbricati sia coltivatore diretto o Iap.

Infine, il Mef specifica che spetta l’esenzione dall’Imu ai sensi del comma 758 della legge 160/2019 anche ai terreni il cui possessore, avente la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, li conduca in forma associata, mediante la stipula di contratti di rete agricoli (articolo 3, comma 4-ter, Dl 5/2009 e articolo 1-bis, comma 3, del Dl 91/2014) o del contratto di compartecipazione agraria per le coltivazioni stagionali.

(*) Vice presidente Anutel

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