Dichiarazione Imu senza istruzioni sui soci assegnatari delle cooperative edilizie

Il contratto preliminare di vendita è irrilevante ai fini dell'individuazione della soggettività passiva Imu poichè l'obbligo di versamento dell'imposta è a carico dell'acquirente solo dal momento in cui viene stipulato l'atto notarile di compravendita. É quanto affermato dalla Cassazione con la pronuncia n. 24972 del 19 agosto 2022 che respinge il ricorso di un contribuente il quale aveva consegnato a terzi diversi immobili in esecuzione di contratti preliminari di vendita. Questo contestava la decisione del giudice di secondo grado, richiamando la giurisprudenza di legittimità che ritiene invece dovuta l'imposta dalla data del preliminare di vendita (decisioni n. 16130/2004, n. 18294/2004 e n. 22570/2004).

Tuttavia la Cassazione respinge il ricorso del contribuente evidenziando che la posizione giuridica di chi è immesso in un immobile in attuazione di un preliminare di vendita ad effetti anticipati è una posizione non di possesso bensì di detenzione, ricordando altresì che il preliminare di vendita attribuisce all'acquirente solo un diritto personale di godimento e non già un diritto di proprietà. Al riguardo viene citata la sentenza delle Sezioni Unite n. 7930/2008 secondo cui nel contratto preliminare di vendita la relazione con l'immobile è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso. Conseguentemente, tenuto al pagamento dell'imposta è unicamente il proprietario dell'immobile compromesso in vendita.

La Cassazione evidenzia infine che le decisioni citate dal contribuente sono tutte del 2004, antecedenti cioè al chiarimento delle Sezioni Unite del 2008, che deve prevalere. In conclusione il contratto preliminare di vendita non sposta la soggettività passiva ai fini Ici/Imu, ma solo il rogito notarile di compravendita.

Fin qui tutto lineare, ma occorre però considerare che la giurisprudenza di Cassazione del 2004 (peraltro citata dal Dm 30 ottobre 2012 relativo alla dichiarazione Imu) riguarda i soci delle cooperative edilizie, ritenuti soggetti passivi d'imposta sin dall'assegnazione provvisoria degli alloggi. Inoltre, sentenze successive al 2008 hanno precisato che la situazione dell'assegnatario con patto di futura vendita di alloggio di edilizia residenziale pubblica non è comparabile con quella del socio di cooperativa edilizia nell'intervallo tra l'assegnazione del bene e l'atto di acquisto della proprietà, nei cui confronti è stata affermata la debenza dell'Ici (Cassazione n. 21451/2009 e n. 7514/2010). Sorge pertanto il dubbio sull'effettivo superamento della giurisprudenza di Cassazione del 2004 in ordine agli assegnatari degli alloggi delle cooperative edilizie, che la giurisprudenza di legittimità sembra considerare come un caso particolare.

É una questione rilevante che andrebbe definitivamente chiarita, anche alla luce del fatto che è scomparsa dal Dm 29 luglio 2022 (che ha adottato il nuovo modello di dichiarazione Imu e relative istruzioni) la precisazione relativa all'immobile «assegnato al socio della cooperativa edilizia a proprietà divisa, in via provvisoria», soggetto al pagamento dell'imposta sin dall'assegnazione provvisoria. Precisazione invece prevista dalla bozza originaria del decreto, che riportava la giurisprudenza di Cassazione n. 16130/2004, n. 22570/2004 e n. 7514/2010. Le pronunce del 2004 sono peraltro indicate nel Dm 30/10/2012 che approvava il vecchio modello di dichiarazione dell'Imu con relative istruzioni, sinora seguite da Comuni e contribuenti.