I temi di NT+Tributi e bilanci a cura di Anutel

L’Ici/Imu resta dovuta nel caso di annullamento del piano regolatore

di Stefano Baldoni (*) - Rubrica a cura di Anutel

02 Luglio 2024

L’annullamento della deliberazione di approvazione del piano regolatore generale non incide sulla qualificazione fiscale delle aree.

Questo è in principio di diritto affermato dalla sentenza della Corte di cassazione n. 14806/2024.

La Corte ha affrontato una controversia relativa all’applicazione dell’Ici (ma le conclusioni valgono anche per l’Imu) su di un’area divenuta edificabile in seguito all’approvazione del piano regolatore generale, annullato con pronuncia del giudice amministrativo e successivamente oggetto di sanatoria.

In precedenza, la Corte di cassazione, con la sentenza n. 13809/2021, aveva ritenuto che, a fronte di un piano regolatore annullato dal giudice amministrativo, pur se intervenuta una successiva sua sanatoria, non era possibile pretendere il pagamento del tributo in modo retroattivo sulle aree edificabili, per il principio della irretroattività in materia fiscale delle disposizioni fiscali, sancita dall’articolo 3, comma 1, della legge 212/2000. Principio che vale per le disposizioni tributarie in senso ampio, comprendendo i regolamenti e gli atti generali suscettibili di incidenza sull’imposizione, quale, ad esempio, un atto generale sanato. Quindi l’effetto sanante non può avere a livello tributario effetto retroattivo, con la conseguenza che l’area divenuta edificabile in virtù del piano annullato, pur successivamente sanato, non può essere soggetta a imposizione retroattiva.

La Corte di cassazione, nella sentenza qui in esame, non ha condiviso questo approccio, in quanto non ha considerato la previsione normativa dell’articolo 2, comma 1, lettera b, del Dlgs 504/1992 (oggi articolo 1, comma 741, lettera d, della legge 160/2019), in base alla quale l’area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base ad uno strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo e dall’approvazione da parte della regione (vedasi anche articolo 36, comma 2, Dl 223/2006). Per le norme fiscali, una volta che è stato avviato l’iter che rende edificabile il suolo ai fini urbanistici, in altri termini dinnanzi a una vocazione edificatoria del suolo, non è più possibile apprezzarne il valore sulla base del parametro dato dal reddito dominicale, come accade per i terreni agricoli, ma sulla base di quello venale. Non interessa, ai fini fiscali, che il suolo sia immediatamente e incondizionatamente edificabile, perché possa farsi riscorso legittimamente al criterio di valutazione del valore venale in comune commercio. Le finalità della norma urbanistica sono diverse da quelle della norma fiscale, in quanto non bisogna confondere lo ius aedificandi con lo ius valutandi, che poggiano su presupposti diversi. Mentre non è possibile edificare se non si è completato l’iter amministrativo di approvazione del piano regolatore, il suolo si considera, ai fini fiscali, edificabile anche prima del completamento delle relative procedure.

Ulteriormente, la norma dell’articolo 2, comma 1, lettera b, del Dlgs 504/1992, al fine di identificare i suoli edificabili ai fini fiscali, fa anche riferimento «alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’espropriazione per pubblica utilità». In sostanza, secondo anche la giurisprudenza della Corte (pronuncia n. 4228/2021, n. 10502/2019, Corte costituzionale sentenza n. 73/2004), in mancanza di strumenti urbanistici idonei a ricondurre l’area tra quelle edificabili, si applica il criterio suppletivo della cosiddetta “edificabilità di fatto”.

Per tali motivi, la caducazione dello strumento urbanistico non determina di per sé il venir meno del presupposto impositivo, sia in quanto è stato avviato il procedimento di pianificazione urbanistica, di per sé sufficiente come visto a mutare la natura fiscale dei suoli, sia per il criterio dell’edificabilità di fatto, desunta da alcuni indici obiettivo, in base alla quale sono edificabili ai fini fiscali anche suoli che non lo sono in base agli strumenti urbanistici, laddove sussistano i predetti indici (vicinanza con il centro abitato, sviluppo edilizio delle zone adiacenti, esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con centri urbani già organizzati, eccetera).

A ciò si aggiunge anche il principio generale di non rimborsabilità dell’imposta pagata per le aree divenute successivamente non edificabile, desunto dalla disposizione dell’articolo 59 del Dlgs 446/1997 (e oggi dalla norma dell’articolo 1, comma 777, lettera c, della legge 160/2019), in base alla quale i Comuni hanno la mera facoltà, ma non l’obbligo, di disporre, con disposizione regolamentare, la possibilità del rimborso dell’imposta versata per i terreni divenuti inedificabili.

(*) Vicepresidente Anutel

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