La promessa del superbonus del 110% per condomini e case. Ecco cosa si può fare

La promessa del superbonus è chiara: ristrutturare casa a costo zero. Messa nero su bianco nel decreto Rilancio (Dl 34/2020). Una detrazione del 110% – valida per le spese dal 1° luglio al 31 dicembre 2021 – da recuperare in cinque anni o da trasformare in sconto in fattura. Oppure da cedere a banche e fornitori. Ciò che si chiedono adesso milioni di proprietari di immobili – e le imprese – è come passare ai fatti. Gli interventi "principali" su cui si applica il 110% sono i cappotti termici, i nuovi impianti di riscaldamento ad alta efficienza e il sismabonus, oltre agli interventi collegati (fotovoltaico, colonnine di ricarica e altre opere di efficientamento eseguite con quelle principali). I lavori edilizi tradizionali, quindi, non hanno il 110%, ma l'aspetto interessante è anche queste agevolazioni – compreso il bonus facciate al 90% e l'ecobonus "ordinario" del 65% – diventano cedibili e trasformabili in sconto. Potrà così ripartire anche il mercato delle finestre proposte con sconto in fattura, solo per fare un esempio.

Un facile salto energetico
Per avere il 110% sull'ecobonus bisogna migliorare di due classi la pagella energetica dell'edificio. «Il salto di due classi, in linea di massima, è sempre realizzabile se si abbinano cappotto termico e caldaia», spiega Renato Cremonesi, presidente di Cremonesi consulenze. In certi casi, anche la sola coibentazione consente il doppio miglioramento: «Pensiamo a un edificio anni 60 in cemento armato con piano pilotis», dice Cremonesi. Però, con un cappotto completo si riduce il fabbisogno del 30-50%: «La caldaia diventa sovradimensionata e la si può sostituire con una pompa di calore elettrica, magari abbinata al fotovoltaico». L'ecobonus potenziato, inoltre, può essere sfruttato anche su singole case monofamiliari, purché siano "abitazione principale" (si veda l'articolo in pagina 3).

Sismabonus senza pagelle
Il superbonus antisismico, invece, non richiede miglioramenti della pagella antisismica, almeno sulla carta. Il decreto allinea infatti al 110% tutto il pacchetto del sismabonus (variabile dal 50% all'85%), ma lo fa con una formulazione piuttosto ambigua: «Sembra necessario un chiarimento delle Entrate – spiega Andrea Barocci di Ingegneria sismica italiana –, oggi non saprei come impostare correttamente una pratica». Le conseguenze del taglio del vecchio meccanismo, che prevedeva una diagnosi sismica dell'edificio prima e dopo l'intervento, sulla carta sono grandissime: non sarebbe più necessario mettere in sicurezza i fabbricati nella loro interezza, ma si potrebbe agire anche solo su parti. Un assetto sulla cui efficacia concreta i tecnici hanno molti dubbi.

Primo step: la diagnosi
Per entrare nella fase operativa ci sono due strade. La prima è rivolgersi a una Esco (società di servizi energetici) o una utility (società che fornisce energia) che esegue una diagnosi energetica dell'edificio e propone un pacchetto di lavori, facendosi carico di "acquistare" il credito d'imposta (o trovare chi lo acquista). Con i vecchi bonus questa diagnosi spesso veniva fatta pagare: un evidente ostacolo in condominio. Ora, invece, ci sono già operatori che iniziano a proporla gratis e senza impegno.La seconda strada è farsi fare una diagnosi e un capitolato da uno o più consulenti indipendenti e poi raccogliere preventivi, alla ricerca dell'offerta migliore. È chiaro, però, che il decreto legge va convertito (entro il 18 luglio), le Entrate devono diramare le istruzioni e le assemblee condominiali devono fare i conti con la fase-2. Tanto che molti imprese hanno denunciato l'effetto blocco dei cantieri che stavano per ripartire dopo il lockdown. «Per avviare molti dei primi interventi serviranno sei mesi: sarebbe utile estendere l'agevolazione oltre il 2021», osserva Flavio Monosilio, direttore del centro studi dell'Ance.

Piattaforme e mercato dei crediti
L'Ance ha attivato da tempo con Deloitte una piattaforma online per la cessione dei crediti. «Sarà uno degli strumenti che useremo – conferma Monosilio – ma siamo anche orientati a cercare collaborazioni con banche, fondi e altri soggetti con cui fare accordi per l'acquisto dei crediti». Così le imprese sapranno già a chi vendere i bonus acquisiti dai committenti e potranno pagare operai e materiali. Le banche, però, sono ancora caute. «Sono molto interessate – commenta Monosilio – ma vogliono aspettare la conversione del Dl, anche per essere certe che, se acquistano il bonus, potranno cederlo ancora». Che l'interesse sia alto lo conferma Alessandro Ponti, Ad di Harley & Dikkinson, la cui piattaforma per lo scambio dei crediti ha visto un boom di offerte: «Dal solo annuncio del decreto siamo passati da 450 milioni a un miliardo di euro in pipeline». Ponti individua nella certificazione di tutti i passaggi uno dei punti forti della piattaforma, che consentirà di accedere anche a piccole imprese. «Ogni stato avanzamento lavori sarà verificato sul campo da un commissioner e questo darà certezza anche a chi acquista i crediti – spiega –. Il bonus è così elevato che non possiamo escludere l'arrivo di avventurieri o venditori di crediti d'imposta: trovo corretto aver previsto asseverazioni, polizze e responsabilità».
Di seguito l'applicazione del beneficio in 14 interventi tipo

1 - Cappotto termico in condominio
Coibentazione di strutture opache: pareti e coperture. Ecobonus del 65% (su una spesa di 92.307 euro per unità). O del 70% (se è interessato più del 25% della superficie disperdente) e 75% (con requisiti ex Dm 26 giugno 2015), ma con spesa di 40mila euro per unità. Cosa aggiunge il Dl Rilancio: superbonus al 110%, con recupero in 5 anni, su una spesa di 60mila euro per unità, se è interessato più del 25% della superficie disperdente e c'è salto di classe energetica. Per spese da luglio 2020 a fine 2021. Possibile cessione o sconto in fattura.

2 - Isolamento del tetto di un edificio
Rifacimento del tetto di una casa singola con coibentazione. Bonus edilizio del 50% (su una spesa di 96mila euro per ristrutturazioni). O ecobonus del 65% (su una spesa di 92.307 euro), se si raggiungono i requisiti di rendimento ex Dm 26 gennaio 2010. Cosa aggiunge il Dl Rilancio: con questo intervento di coibentazione della sola copertura è difficile ottenere il 110%. Perché i lavori di isolamento devono incidere su oltre il 25% di superficie disperdente lorda. La novità è la possibilità di cedere il credito o avere lo sconto in fattura per le spese sostenute nel 2020 e 2021.

3 - Impianto termico centralizzato
Sostituzione dell'impianto di riscaldamento condominiale. Detrazione del 50% edilizio (per cambio caldaia senza requisiti particolari) o ecobonus (al 50% per caldaia in condensazione classe A o 65% se ha anche sistema di termoregolazione evoluto). Cosa aggiunge il Dl Rilancio: il bonus è al 110% per la sostituzione con impianti centralizzati a condensazione evoluti o a pompa di calore. Per spese sostenute da luglio a fine dicembre 2021 (massimo 30mila euro per unità immobiliare). Recupero in 5 anni. Possibile cessione o sconto in fattura.

4 - Nuova caldaia in abitazione singola
Sostituzione dell'impianto di riscaldamento in unità singole. Ecobonus del 50% (entro 60mila euro) o 65% (entro 46.153 euro) per sostituire impianti di climatizzazione invernale con altri con caldaia a condensazione (50 o 65% in base alle tecnologie evolute). Ecobonus al 65% anche per pompe di calore ad alta efficienza (su una spesa di 46.153 euro). Cosa aggiunge il Dl Rilancio: da luglio 2020 a fine dicembre 2021 bonus al 110% per la sostituzione con impianti a pompa di calore. Spesa massima di 30mila euro e recupero in 5 anni. Possibile cessione o sconto in fattura.

5 - Interventi antisismici su parti comuni
Messa in sicurezza antisismica di un condominio. Bonus 50% standard (su una spesa fino a 96mila euro per unità). Il bonus aumenta se si riduce una classe di rischio sismico (75%) o due classi (85%), nelle zone sismiche 1, 2 e 3. Cosa aggiunge il Dl Rilancio: la detrazione viene potenziata al 110%, per le spese sostenute da luglio 2020 a fine dicembre 2021. Resta esclusa la zona 4, ma viene eliminato l'obbligo di dimostrare il salto di classe di rischio dell'edificio. Possibile cessione o sconto in fattura.

6 - Recupero di villetta o casa isolata
Ristrutturazione di un'abitazione monofamiliare. Bonus edilizio standard (50%) o sismabonus (70 o 80%) su una spesa massima di 96mila euro, oppure ecobonus (65% con spesa massima in base al tipo di lavori). Cosa aggiunge il Dl Rilancio: tutti questi bonus restano invariati, ma diventano cedibili o scontabili in fattura. Inoltre, per alcuni tipi di lavoro dal 1° luglio c'è la detrazione del 110% per il super-ecobonus (solo abitazione principale) o sismabonus potenziato, con recupero in 5 anni, sconto o cessione.

7 - Tinteggiatura o restauro della facciata
Tinteggiatura o restauro della facciata (visibile dalla strada). Bonus del 90% per le spese sostenute entro il 2020, su tutti gli edifici in zona urbanistica A o B. Cosa aggiunge il Dl Rilancio: il bonus facciate resta invariato, ma è possibile la cessione o lo sconto in fattura. Se però viene realizzato un cappotto termico incentivato al 110%, anche la tinteggiatura sconta quel bonus (con recupero in 5 anni, su una spesa di 60mila euro per unità). Il 110% non ha limiti di zona urbanistica, ma sono esclusi gli edifici unifamiliari seconde case.

8 - Ascensore o altri lavori in condominio
Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Bonus del 50% per lavori quali l'installazione e manutenzione di ascensori e altri impianti, l'eliminazione di barriere architettoniche, la cablatura, la sicurezza dell'edificio (come videocamere o cancellate), eccetera. Spesa massima di 96mila euro moltiplicata per ogni unità. Cosa aggiunge il Dl Rilancio: per questi interventi non cambia nulla. Per le spese sostenute nel 2020 e 2021 c'è però la possibilità di cedere il credito o ottenere lo sconto in fattura.

9 - Impianto fotovoltaico (con accumulatore)
Installazione di impianti fotovoltaici per energia. Agevolazioni fiscali. Bonus del 50% (entro il plafond del recupero edilizio). Cosa cambia con il Dl Rilancio: il bonus sale al 110% dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, se l'intervento è eseguito insieme a quelli del superbonus o sismabonus. La spesa massima è di 48mila euro (e comunque di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale; 1.000 per gli accumulatori).

10 - Cambio degli infissi in un appartamento
Sostituzione di finestre comprensive di infissi. Agevolazioni fiscali. Bonus del 50% se c'è modifica di materiale, forma e/colore. Limite di spesa di 120mila euro (ecobonus, ma con requisiti di isolamento). O plafond generale di 96mila euro per le ristrutturazioni
Cosa cambia con il Dl Rilancio: Possibile cessione o sconto del bonus. Pare difficile ottenere il superbonus per i lavori "collegati".

11 - Lavori edilizi in una singola abitazione
Spostamento di una parete o altri lavori edili straordinari interni a un alloggio o una casa monofamiliare. Detrazione del 50% per ristrutturazione edilizia, su una spesa massima di 96mila euro. Questa percentuale è per ora valida fino al 2020. Dal 2021 dovrebbe tornare al 36% (salvo proroghe). Cosa aggiunge il Dl Rilancio: i meccanismi di questa detrazione rimangono invariati. Per le spese degli anni 2020 e 2021, però, diventa possibile cedere il credito d'imposta o ottenere lo sconto in fattura.

12 - Installazione di un nuovo condizionatore
Nuova installazione di un condizionatore in casa. Bonus edilizio del 50% (entro il plafond di spesa generale di 96mila euro per unità immobiliare) per condizionatori a pompa di calore. Oppure bonus mobili del 50% (spesa massima di 10mila euro) in quanto elettrodomestico (almeno in classe energetica A+) destinato a una casa ristrutturata (con relativa detrazione fiscale). Cosa aggiunge il Dl Rilancio: possibile cessione o sconto in fattura per la detrazione del 50% edilizio, per le spese sostenute nel 2020 e 2021.

13 - Acquisto di mobili per arredare casa
Nuovi mobili per il salotto, la cucina o altre stanze. Detrazione del 50% su una spesa massima di 10mila euro per acqusito di mobili nuovi (ed elettrodomestici in classe A+, A per i forni e lavasciuga) destinati ad arredare una casa ristrutturata (con bonus edilizio al 50%). Cosa aggiunge il Dl Rilancio: non ci sono novità. Lo sconto è infatti "agganciato" a quello per il recupero edilizio, che non viene modificato. Al bonus mobili, che si continua a recuperare in 10 anni, non si applica neanche la cessione o lo sconto in fattura.

14 - Rifacimento o modifica dei giardini
Trasformazione del cortile in giardino, rifacimento del giardino o installazione di fioriere fisse su una terrazza. Rimane invariato il "bonus verde", prorogato fino alla fine del 2020 dal decreto Milleproroghe. È una detrazione Irpef del 36% fino a una spesa di 5mila euro per unità immobiliare abitativa, da recuperare in 10 anni. Non agevola l'acquisto di singole piante in vaso o lavori in economia. Cosa aggiunge il Dl Rilancio: nessuna novità, il bonus giardini non è cedibile o scontabile.