La visura catastale non vale ai fini dell'agibilità

Ai fini dell'agibilità di un locale non basta dimostrare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico ma innanzitutto la conformità edilizia e urbanistica rispetto al progetto approvato dal Comune.
Sarebbe del resto irragionevole poter rendere agibile un immobile o una sua porzione in regola con la normativa igienico-sanitaria ma non con quella edilizia che costituisce elemento basilare per realizzare il manufatto.
Inoltre, l'agibilità di un locale o anche la destinazione d'uso è solo quella attestata dallo sportello unico per l'edilizia del Comune e non dalle certificazioni e classificazioni catastali rese dall'agenzia del Territorio, che, al più, rilevano ai fini tributari e fiscali o ancora per individuare i proprietari di suoli e fabbricati nelle procedure ablatorie o, infine, ove manchi il titolo edilizio, così come previsto dall'articolo 9-bis comma 1-bis del Dpr 380/01 introdotto dal decreto semplificazioni (Dl 76/2020 convertito dalla legge 120/2020).
Né sulla Scia per l'agibilità edilizia, carente di elementi e condizioni richieste dalla normativa di settore, può formarsi il silenzio assenso.
Questi principi sono stati chiaramente e finalmente fissati dalla sentenza n. 5564/2020 del Tar Campania, chiamato a risolvere una controversia fra un Comune e una società immobiliare proprietaria di alcuni locali privi della legittima destinazione d'uso e per i quali era stata richiesta la certificazione di agibilità, negata per difformità edilizie rispetto al progetto assentito.

Carenza della conformità urbanistica ed edilizia
I giudici campani hanno dato ragione all'ente sul presupposto che la conformità urbanistica ed edilizia di un fabbricato o di una unità immobiliare costituisce il presupposto necessario per il rilascio della certificazione di agibilità (oggi sostituita dalla Scia, articolo 24 Dpr 380/01). Un locale realizzato in contrasto con la tutela dell'insieme di interessi collettivi protetti dalla normativa urbanistica non può essere utilizzato per qualsiasi destinazione.

Valenza dell'accatastamento e destinazione d'uso
Né può bastare a dimostrare la compatibilità della destinazione d'uso la visura catastale del locale che, al più, può valere solo in difetto di indicazione dei titoli abilitativi edilizi.
L'accatastamento infatti consiste soltanto in una classificazione di ordine tributario, indifferente per il Comune ai fini della conformità edilizia dell'immobile. La sentenza del Tar napoletano contribuisce così a scoraggiare prassi distorte fra gli operatori del settore, pubblici e privati, a volte aduse ad attribuire validità edilizia alle certificazioni catastali, che invece non hanno alcuna afferenza con le destinazioni d'uso.
Non può essere sufficiente, inoltre, l'uso di fatto che in concreto si assume essere stato praticato nel tempo sull'immobile, ancorchè desunto da circostanze di fatto.
Infine, non è sostenibile il ricorso al silenzio assenso sull'istanza di agibilità se poi mancano gli elementi oggettivi che rappresentano i presupposti costitutivi della fattispecie di cui si invoca il perfezionamento, a partire dalla conformità dell'intervento realizzato rispetto a quello approvato dai competenti organi comunali.