Urbanistica

Mercato immobiliare, nelle zone emergenti delle città la casa rende di più e si rivaluta

Riqualificazioni, insediamenti direzionali, infrastrutture e rete dei mezzi pubblici sono tra i fattori che determinano la riuscita dell'acquisto (prima abitazione o da mettere a reddito)

di Paola Dezza

Acquistare casa per la propria famiglia in ottica di rivalutazione, investire nel mattone per metterlo a reddito, comprare casa ai figli. Strade da percorrere guardando ai quartieri emergenti delle grandi città. Dove sono stati avviati o stanno per partire sviluppi di riqualificazione urbana, dove arriveranno linee della metropolitana, aree limitrofe a infrastrutture e servizi. Tecnocasa ha elaborato in esclusiva per Il Sole 24 Ore un'analisi dei quartieri emergenti di dieci grandi città italiane. «La scelta dei quartieri si è basata sui trend emersi come effetti della pandemia, ma anche sugli sviluppi immobiliari in corso - dice Fabiana Megliola, ufficio studi Tecnocasa -. Milano è in questo momento la città per la quale è più facile indicare un quartiere emergente: i numerosi interventi in corso hanno catalizzato l'interesse dei potenziali acquirenti, investitori inclusi».

Dal Piemonte al Veneto
Torino, Milano, Verona, città che vivono una ripresa. Ma dove ancora si possono trovare occasioni di investimento. «Nel capoluogo lombardo a sud, intorno a via Ripamonti, l'area conosciuta anche come quartiere Vigentino, beneficia della riqualificazione dello Scalo di Porta Romana - dice Megliola -. Giovani coppie, persone che rientrano in città e investitori che acquistano tagli grandi da frazionare o piccoli tagli da mettere a reddito rappresentano il target che anima la zona. Un usato in buono stato costa 4mila euro/mq». La riqualificazione di San Cristoforo, con l'arrivo della metropolitana blu per Linate e un ponte ciclo-pedonale tra Lorenteggio e Ronchetto sul Naviglio, sta già sortendo i suoi effetti. Si approfitta dei prezzi ancora bassi per acquistare e rivendere. Il quartiere a ridosso della Stazione (Piazza Tirana e strade limitrofe) offre immobili ex Aler, in parte riqualificati all'esterno mentre altri sono in fase di abbattimento migliorando così l'appeal della zona. «Una tipologia in buono stato costa 2.500 euro al mq e un bilocale si affitta a 800-900 euro al mese - dice Megliola -. Diversi nuovi edifici presenti: Terminal Tower in via Gonin e non lontano SeiMilano e il Bosco Orizzontale». A Torino i prezzi contenuti in alcuni quartieri periferici restituiscono dinamismo al mercato. Tra questi Madonna di Campagna, dove tanti giovani acquistano a 1.700 euro al mq. «Chi è interessato a soluzioni di recente costruzione guarda con interesse ad "Area 12" e allo "Juventus Stadium" dove sorgono abitazioni degli anni 80. Buon trend per Cit Turin grazie alla riqualificazione della stazione di Porta Susa, all'arrivo di tre fermate della metro, alla nascita della torre San Paolo e della Cittadella Giudiziaria» dicono da Tecnocasa. Il quartiere veronese di Pindemonte piace perché vicino al centro storico e per prezzi più bassi (1.600 euro al mq). Famiglie residenti nel quartiere hanno realizzato compravendite migliorative. Piace anche Valdonega, soprattutto a chi si trasferisce dal centro storico.

Genova si riappropria dell'acqua
Genova ritrova l'intesa con gli investitori. Il mega progetto del Waterfront di Levante, che vale 350 milioni di euro, porterà sull'acqua residenze di lusso, uffici, negozi e un parco urbano di 16 mila mq. In generale i valori iniziano a riprendersi dopo anni di ribassi. Piace Foce, quartiere semicentrale che si sviluppa di fronte alla stazione di Brignole e non lontano da piazza de Ferraris. La vicinanza al mare determina la nascita di B&B e casa vacanza. L'area di Quinto offre ancora vecchie case di pescatori a 2.700 euro al mq.

Dove premia la riqualificazione
A Bologna il recupero dei valori ha interessato le zone centrali e sta facendo sentire i suoi effetti anche su quelle più periferiche e semicentrali. Tecnocasa segnala Borgo Panigale e Casteldebole. Il recupero dei valori in questi quartieri è legato agli interventi di riqualificazione realizzati nella più ampia zona di Santa Viola in cui essi rientrano. Bene anche i quartieri di San Donato e San Donnino: la domanda è alta grazie alle numerose infrastrutture come l'università, l'ospedale Sant'Orsola, FICO, la sede della Regione, la Fiera di Bologna, la sede dell'Unipol. Anche Firenze vive un momento vivace. In primis grazie al recupero dell'ex Manifattura Tabacchi, dove si crea un nuovo quartiere con uffici (Polimoda), abitazioni e grandi spazi retail. Mercato interessante quello di Oberdan-Mazzini, che negli ultimi anni ha visto crescere l'interesse per questa zona più vivibile e con un'offerta immobiliare mista. A Napoli nel quartiere Stadera sono in corso i lavori per il potenziamento della metropolitana, confinante sorge l'area di San Giovanni a Teduccio dove che negli anni sono state recupere ex aree industriali (ex Cirio, ex Parmalat). Proprio sull'ex area Cirio ha sede l'Academy Devoleper della Apple che attira studenti da tutta Italia e anche dall'estero. Presenti anche investitori che puntano sugli affitti a studenti. Un medio usato costa 1.400 euro al mq. In futuro si prevede la nascita del porto turistico con il potenziamento del lungomare fino a Portici. I lavori sono ancora in corso. Numerosi gli interventi a Bari: dal rifacimento del waterfront, ultimato nella zona Nord della città ( Fesca San Girolamo) e ora in previsione dal lungomare Pane e Pomodoro verso San Giorgio. Si parla anche dello spostamento dei binari della linea ferroviaria Bari Lecce nell'ambito dell'area urbana di Bari.

E la capitale?
Resta indietro come rialzo dei prezzi, ma sta guadagnando appeal verso gli investitori. Area che sta vivendo un discreto dinamismo è quella dell'Eur e dei quartieri circostanti come Tre Fontane-Tintoretto e Serafico. Un'area residenziale oggetto di interventi di riqualificazione che ne hanno migliorato la percezione da parte dei potenziali acquirenti. Dopo il lockdown c'è stato un ulteriore apprezzamento grazie alle numerose soluzioni indipendenti. I valori contenuti, 3.500 euro/mq, e consentono l'acquisto soprattutto ad acquirenti giovani.

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