Fisco e contabilità

Niente agevolazioni fiscali sull'accordo tra Comune e privato se prevede la cessione di proprietà

Lo ha chiarito l'agenzia delle Entrate ai fini dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale

di Federico Gavioli

In caso di assenza di accordo o convenzione tra le parti, relativamente al trasferimento di un immobile, non è possibile accedere al trattamento tributario agevolato inerente l'imposta di registro in misura fissa e l'esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale; lo ha chiarito l'agenzia delle Entrate, con la risposta n. 341/2021, nella quale ha analizzato il caso di due Comuni ritenendo applicabile l'ordinario regime impositivo previsto ai fini dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.

L'istanza
Il notaio che ha posto il quesito all'agenzia delle Entrate, incaricato di stipulare il relativo atto, ha fatto presente che il Comune Alfa e il Comune Beta intendono perfezionare il trasferimento di un compendio immobiliare sito nel Comune Alfa, oggetto di contenzioso tra lo stesso Comune, detentore del compendio a seguito di una procedura espropriativa contestata, e quello di Beta, proprietario degli immobili.
L'atto rubricato come «Accordo transattivo per la cessione bonaria di immobili a definizione di procedura espropriativa» prevede il trasferimento di un'unità immobiliare a uso commerciale, di un appezzamento di terreno, quale pertinenza del sopradescritto fabbricato e di un altro appezzamento di terreno, che forma un unico corpo.
Il notaio nell'istanza presentata all'agenzia delle Entrate ha chiesto se all'atto descritto sia applicabile il trattamento agevolativo recato dall'articolo 20, comma 2, della legge 10/1977; questa norma prevede che il trattamento tributario agevolato (imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali articolo 32, comma 2, del Tuir) «si applica anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi».

La risposta delle Entrate
L'agenzia delle Entrate ha evidenziato che il riferimento contenuto nella norma citata relativa agli «accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici» induce a ritenere che gli atti «agevolati», presuppongono, quale elemento essenziale della fattispecie agevolativa, l'esistenza di un accordo o convenzione, da stipularsi tra privato ed ente pubblico.
La stipula di un accordo o di una convenzione attiene, tuttavia, alla fase di regolamentazione del rapporto tra il soggetto pubblico e il soggetto privato delle modalità, contenuti di attività e procedure finalizzate alla «trasformazione» del territorio, che può riguardare, tra l'altro, le modalità di realizzazione delle opere di urbanizzazione ovvero le caratteristiche degli immobili da realizzare, e i criteri di fissazione dei prezzi di cessione degli stessi, nel rispetto della disciplina recata dalla legge 10/1977 e del Dpr 380/2001 (cosiddetto Testo unico edilizia).
L'agenzia delle Entrate non ha ritenuto che il caso esposto possa rientrare nella categoria definita di accordo o convenzione tra le parti; in base agli elementi deducibili dall'istanza, l'atto in esame, più che concretizzare un accordo o una convenzione nel senso delineato, si sostanzia in un atto di natura transattiva volto a "regolarizzare" l'occupazione dell'area da parte del Comune Alfa, a seguito della mancata definizione del procedimento espropriativo. Il perfezionamento dell'atto negoziale in esame, pertanto, appare rivolto alla definitiva acquisizione dell'area detenuta dal Comune Alfa, sulla quale quest'ultimo ente ha già realizzato interventi di parziale trasformazione del compendio immobiliare.
L'agenzia delle Entrate ha ritenuto, in mancanza delle condizioni sopra rappresentate, che l'atto non possa accedere all'agevolazione prevista dall'articolo 20, della legge 10/1977.

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