Superbonus 110%, con i nuovi tetti di spesa favoriti i condomini più numerosi

Se trentamila vi sembran pochi... e in effetti possono anche esserlo. I nuovi tetti di spesa per i condomìni dettati dal Parlamento nel corso della conversione in legge del decreto Rilancio, a conti fatti, possono rappresentare un deterrente per gli edifici dove tutti o alcuni degli appartamenti siano più grandi della media.

Le soglie per il «cappotto»

Ora (ma a questo punto i giochi delle modifiche sembrano fatti, il Governo porrà la fiducia su questa versione del Dl 34/2020) è prevista una distinzione tra i condomìni da due a otto unità immobiliari. Dove per unità immobiliari (definizione presa pari pari dal catasto) non ci si riferisce certo alle sole abitazioni ma anche a box, negozi, uffici eccetera, purché forniti di identità catastale autonoma.

Per l’isolamento termico (il cosiddetto ”cappotto termico”) che riguarda interventi su pareti, tetti e lastrici solari che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda, prima si potevano spendere in ogni caso 60mila euro a unità, ora il limite è a 40mila euro nei condomìni da due a otto unità (non solo abitative, tra l’altro) e per quelli da nove unità in su scende a 30mila euro.

Per gli edifici unifamiliari o plurifamiliari (in cui ogni unità abbia una sua autonomia funzionale e la possibilità di accesso dall’interno) il tetto è di 50mila euro per unità. Tra l’altro non è che sia ben chiara la differenza tra un condominio e un edificio “plurifamiliare” anche se il riferimento sembra essere alle villette.

Questo, in concreto, vuol dire che un edificio di otto unità immobiliari, non importa se grandi o piccole, avrà un plafond di 320mila euro, e un edificio di nove unità immobiliari lo avrà di 270mila euro. Insomma, paradossalmente la “parità” tra “piccoli” e “grandi” sarà più o meno raggiunta solo con 11 appartamenti. Ma non è il solo effetto di questo correttivo che premia i piccoli edifici, esiste anche un aspetto più “sociale”: saranno infatti avvantaggiati i condomìni con piccole ma numerose unità immobiliari (immaginiamo le case economiche con monolocali da 30 metri quadrati calpestabili, bilocali da 45 e trilocali da 80), a fronte di edifici con appartamenti con abitazioni più costose con bilocali da 70, trilocali da 100 e quadrilocali da 120. È chiaro che il numero di unità, a fronte di una superficie da isolare di pari metratura, sarà assai superiore nel primo caso, quindi il plafond sarà maggiore.

Sempre restando sul “cappotto”, poi, la villetta unifamiliare (non importa quanto grande ma non una villa classificata catastalmente A/8 perché queste sono escluse dal superbonus) oppure l’unità immobiliare all’interno di un edificio plurifamiliare (con autonomia funzionale, requisito piuttosto oscuro ma si immagina che abbia tutti gli impianti autonomi, e ingresso indipendente) avranno invece un plafond di 50mila euro.

La caldaia

Per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con altri, centralizzati, per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda, a condensazione o a pompa di calore, compresi impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici, oppure con impianti di microcogenerazione o a collettori solari, i limiti sono scesi da 30mila a 20mila euro (edifici da una a otto unità, ma è ovvio che con una sola unità, se «unifamiliare», si potrà accedere al limite di 30mila) e 15mila euro (dalle nove in su). Per gli edifici unifamiliari (o per le unità immobiliari in edifici plurifamiliari con le caratteristiche di autonomia spiegate prima) il tetto di spesa è rimasto a 30mila euro.

Tutte le agevolazioni sono state estese, per l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente, ai Comuni non interessati dalle procedure europee di infrazione per l’inottemperanza dell’Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE.

Immobili vincolati

Nel testo finale è stato inserita la possibilità, per gli immobili vincolati dove certi interventi siano vietati, di accedere al superbonus anche se non si esegue nessun intervento trainante. Ma vanno raggiunti i requisiti minimi previsti dalle norme si deve salire di almeno due classi energetich