Superbonus condomini, conformità edilizia per l'intero edificio

Fin dall'introduzione del superbonus del 110%, gli operatori hanno lamentato l'eccessiva complessità delle pratiche necessarie e chiesto una semplificazione delle procedure. In particolare è stato evidenziato come in alcune ipotesi (soprattutto per gli edifici condominiali) fosse molto difficile attestare lo stato legittimo dell'immobile, ossia la sua conformità ai titoli abilitativi rilasciati per la realizzazione e l'eventuale modifica dell'edificio.

Gli (ex) aiuti in condominio
Una prima semplificazione è arrivata con il decreto Agosto (Dl 104/20), che ha introdotto il comma 13-ter all'articolo 119 del Dl 34/20, prevedendo che la dichiarazione di stato legittimo degli immobili plurifamiliari (come i condomìni) fosse riferita solo alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi. In tal modo è stato sancito che eventuali abusi commessi all'interno dei singoli appartamenti non impediscono l'accesso al superbonus per le parti comuni.Ai fini di una maggior chiarezza, si era poi proposto di precisare, con una successiva previsione legislativa, che lo stato legittimo andasse attestato solo sulle porzioni di parti comuni effettivamente interessate dall'intervento agevolato dal superbonus.

Le nuove regole semplificate
Con il recente decreto Semplificazioni 77/21 il governo ha invece optato per un intervento più radicale, riscrivendo completamente il comma 13-ter. La nuova norma prevede anzitutto che gli interventi volti a ottenere il superbonus, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante Cila. Nella Cila vanno attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento, o in alternativa si deve dichiarare che la costruzione è stata completata prima del 1° settembre 1967. La presentazione di questa Cila non richiede l'attestazione dello stato legittimo dell'immobile.Non è più previsto, invece, che l'eventuale attestazione di stato legittimo degli immobili plurifamiliari possa riferirsi soltanto alle parti comuni. Per gli interventi di demolizione (anche parziale) e ricostruzione si dovrà dunque procedere con Scia o con permesso di costruire, e attestare lo stato legittimo dell'immobile con riferimento all'intero edificio.Stesso discorso se l'interessato, pur potendosi limitare a presentare una Cila in base al decreto Semplificazioni, decida comunque di procedere con Scia (sempre che sia il titolo previsto dal Testo unico dell'edilizia per realizzare quel particolare intervento). Naturalmente è da escludere la possibilità di ottenere il superbonus su edifici realizzati abusivamente, non essendo possibile, con riferimento a questi, presentare alcuna pratica edilizia, né attestare gli estremi del titolo abilitativo e lo stato legittimo dell'immobile.

Quando si perde il superbonus
Il nuovo Dl 77/21 prevede che la decadenza dal superbonus avvenga solo nei seguenti casi: 1 mancata presentazione della Cila; 2 interventi realizzati in difformità dalla Cila; 3 mancanza dell'attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o della dichiarazione che la costruzione è stata completata prima del 1° settembre 1967. 4 rilascio di attestazioni e asseverazioni infedeli.Il conseguimento del superbonus non impedisce comunque al Comune di reprimere eventuali abusi edilizi.

Niente 110% per gli alberghi
In vista dell'approvazione del decreto Semplificazioni era stato proposto di estendere l'accesso al beneficio ai lavori eseguiti sugli immobili in categoria catastale D/2 (alberghi e pensioni).All'ultimo momento il governo ha però deciso di abbandonare questa opportuna previsione, che si auspica verrà riproposta dalla legge di conversione del decreto.