I temi di NT+Tributi e bilanci a cura di Anutel

Imu, prevale il diritto di abitazione per la ex casa familiare di proprietà di terzi

di Andrea Giglioli (*) - Rubrica a cura di Anutel

15 Novembre 2023

Tra le diverse questioni controverse in ambito Imu, una delle più frequenti riguarda la costituzione del diritto di abitazione a favore dell’ex coniuge (dal 1/1/2020 a favore del genitore affidatario dei figli) nel caso in cui l’alloggio sia di proprietà di terzi estranei al rapporto di coniugio o convivenza.

Ci si è sempre chiesti se il diritto di abitazione si costituisce, ai soli fini Imu, anche nel caso in cui l’alloggio occupato sia di proprietà, ad esempio, dei genitori di uno degli ex coniugi o conviventi, andando, così, a costituire un beneficio fiscale (esenzione) a favore di soggetti che nulla hanno a che fare con le vicende familiari degli occupanti l’alloggio stesso.

Già il Mef con la risoluzione n. 5/DF del 2013 aveva elaborato una tesi distinguendo due particolari fattispecie. La prima: nel caso in cui l’alloggio fosse detenuto dagli occupanti in forza di un contratto di locazione, non si costituisce il diritto di abitazione ai fini Imu in quanto, secondo l’articolo 6 della legge 392/1978, è prevista la successione nel contratto di locazione a favore dell’ex coniuge assegnatario. La seconda: nel caso in cui l’alloggio fosse detenuto in forza di un contratto di comodato (spesso in forma verbale) si costituisce il diritto di abitazione ai fini Imu a favore dell’assegnatario, sicché il comodante viene esentato dal pagamento dell’Imu in quanto privato della soggettività passiva d’imposta.

La seconda fattispecie, elaborata dal Mef, non era esente da critiche in quanto già la Corte di Cassazione (Sezioni Unite, n. 13603/2004) aveva ritenuto che anche nel caso di comodato e in presenza di una crisi matrimoniale, il contratto prosegue a favore dell’ex coniuge assegnatario senza che il comodante possa chiederne il recesso anticipato, salvo nei casi di legge.

Pertanto locazione e comodato avrebbero dovuto avere la medesima soluzione e, cioè, l’impossibilità di costituire il diritto di abitazione a favore dell’occupante/assegnatario e il conseguente proseguimento della soggettività passiva Imu in capo al comodante così come al locatore.

Con l’avvento della cosiddetta “nuova Imu”, a far tempo dal 2020, l’articolo 1, comma 741, lettera c), punto 4), della legge 160/2019, conferma la particolarità dell’assimilazione all’abitazione principale per gli alloggi occupati da soggetti in crisi, ma il particolare regime non è più riservato agli ex coniugi, in genere, bensì limitato solo ai genitori affidatari dei figli.

Con la circolare n. 1/DF del 2020, al punto 2, il Mef ribadisce che, ai fini della costituzione del diritto di abitazione, si prescinde dalle questioni inerenti la proprietà dell’alloggio in capo ai genitori o ad altri soggetti (ad esempio i nonni). Si conferma, così, quanto già espresso nella risoluzione del 2013.

Nell’ordinanza n. 6545 del 3/3/2023, la Corte di cassazione esamina un caso inerente l’alloggio assegnato dal Giudice, sebbene di proprietà di terzi (comodanti), e per il quale si applica il testo normativo vigente sino al 31/12/2019. Chiarisce, la Corte, che dal tenore letterale della norma, emerge che il diritto di abitazione dovrebbe prevalere in tutte le ipotesi di assegnazione della casa coniugale al coniuge, in quanto il legislatore ha esplicitamente utilizzato l’espressione «in ogni caso». In aderenza alla tesi del Mef, la Corte precisa che qualora l’alloggio sia detenuto in forza di un contratto di locazione, al locatario non si applica il particolare regime Imu, pertanto la soggettività passiva resta in capo al locatore, al contrario, nel caso di detenzione in comodato, la soggettività passiva Imu trasla dal comodante al comodatario.

(*) Componente giunta esecutiva e docente Anutel

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