Le ultime pronunce in materia di edilizia

Ordinanza di demolizione – Principio di proporzionalità – Sanatoria – Istruttoria – Effetti conformativi della sentenza
In presenza di una consulenza tecnica d'ufficio che accerti vizi e difetti di natura statica e sismica in relazione ad un edificio, ma tali da non implicare pericolo a persone o cose, l'ordinanza di demolizione deve essere considerata illegittima per violazione del principio di proporzionalità, in considerazione del carattere locale dei vizi riscontrati e della possibilità di ottenere la sanatoria dei medesimi. Dunque, in via conformativa, il Comune , ove risulti confermata la non pericolosità attuale dal punto di vista della sicurezza e dell'incolumità pubblica e la sanabilità delle difformità esecutive riscontrate, come evidenziate dalla sopra richiamata consulenza tecnica di ufficio , dovrà, nell'ambito della sua potestà di vigilanza, imporre ai proprietari, in luogo della demolizione integrale, l'esecuzione delle necessarie misure di adeguamento strutturale dell'edificio, al fine di renderlo conforme alla normativa tecnica vigente.
Consiglio di Stato, sez. VI, 2 novembre 2021, n. 7309

Proroga – Istanza – Termine – Permesso di costruire – Causa di forza maggiore
Il termine di durata del permesso edilizio non può intendersi automaticamente sospeso, essendo al contrario sempre necessaria, a tal fine, la presentazione di una formale istanza di proroga, cui deve comunque seguire un provvedimento da parte della stessa Amministrazione, che ha rilasciato il titolo ablativo, che accerti l'impossibilità del rispetto del termine, e solamente nei casi in cui possa ritenersi sopravvenuto un factum principis ovvero l'insorgenza di una causa di forza maggiore (Cons. Stato, Sez. IV, 10.07.2017, n. 3371). Peraltro la proroga del permesso di costruire, pur accedendo all'originario titolo edilizio, costituisce un titolo nuovo, soggetto alla disciplina edilizia in vigore al momento del suo rilascio (T.A.R. Campania, sede di Salerno, Sez. II, 25.03.2014, n. 605).
Tar Toscana, Firenze, sez. I, 3 novembre 2021, n. 1429

Ordinanza ex art. 192, d.lgs. n. 152/2006 – Negligenza – Abbandono rifiuti – Divieto
In caso di abbandono di rifiuti, anche da parte di terzi su un terreno privato, ai fini dell'adozione dell'ordinanza ex art. 192, d.lgs. n. 152/2006 deve sussistere l'elemento della negligenza del proprietario che, per costante giurisprudenza, è ritenuto integrata quando quest'ultimo “si disinteressi del proprio bene per una qualsiasi ragione e resti inerte, senza affrontare concretamente la situazione, ovvero la affronti con misure palesemente inadeguate”, risultando invece esimente la diligenza del proprietario, “che abbia fatto quanto risulti concretamente esigibile”, sicché è imposto “invece all'amministrazione di disporre le misure ivi previste nei confronti del proprietario che - per trascuratezza, superficialità o anche indifferenza o proprie difficoltà economiche - nulla abbia fatto e non abbia adottato alcuna cautela volta ad evitare che vi sia in concreto l'abbandono dei rifiuti. La condotta illecita del terzo - ovvero la proliferazione delle condotte illecite dei terzi - dunque non è di per sé una causa che rende non imputabile al proprietario l'evento (la trasformazione del suo terreno in discarica abusiva), né frattura il nesso di causalità tra la sua condotta colposa (id est, caratterizzata dalla trascuratezza e dalla incuria), quando costituisce un fatto prevedibile e prevenibile” (Cons. Stato, sez. V, 10 giugno 2014, n. 2977).
Consiglio di Stato, Sez. II, 8 novembre 2021, n. 7403

Nuova costruzione – Muro di contenimento – Volume – Presupposti
Sotto il profilo urbanistico-edilizio, il presupposto per l'esistenza di un volume è costituito dalla presenza di uno spazio chiuso, stabilmente configurato (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 27 aprile 2021, n. 3393), che si realizza quando vi è almeno un piano di base e due superfici verticali contigue, così da ottenere appunto una superficie chiusa su un minimo di tre lati (cfr. Tar Campania, Napoli, sez. IV, 15.01.2015, n. 259). Dunque, il muro di contenimento di un terrapieno naturale o di una scarpata, qualunque sia la sua altezza, non deve essere considerato costruzione solo con riguardo alle norme sulle distanze, mentre per tutto il resto deve essere qualificato come costruzione in senso tecnico (cfr., fra le tante, Cassazione civile, sez. II, 29.05.2019, n. 14710; Cons. Stato, sez. IV, 30.08.2018, n. 5108).
Tar Toscana, Firenze, sez. III, 8 novembre 2021, n. 1472

Piani paesaggistici – Deroghe – Aree compromesse – Individuazione – Trasformazione territorio – Sviluppo sostenibile
Ai sensi dell'art. 145, comma 3, del d.lgs. n. 42/2004 le previsioni dei piani paesaggistici, ex artt. 143 e 156 “[…] non sono derogabili da parte di piani, programmi e progetti nazionali o regionali di sviluppo economico, sono cogenti per gli strumenti urbanistici [...], sono immediatamente prevalenti sulle disposizioni difformi eventualmente (ivi) contenute […], stabiliscono norme di salvaguardia applicabili in attesa dell'adeguamento degli strumenti urbanistici e sono[...] vincolanti per gli interventi settoriali […]”. Sicché, ai fini della tutela essenziale del paesaggio, le norme di piano non sono soltanto il metro per la valutazione e per la conformazione dei piani e programmi di governo del territorio e delle relative attività d'esecuzione, come ben evincesi, d'altro canto, proprio dagli artt. 146 e ss. del d.lgs. n. 42/2004, sulla vigilanza ed i controlli per le vicende inerenti ai beni culturali e del paesaggio. Esse costituiscono altresì, perché lo dice l'art. 143, co. 1, lett. g) e h), il metodo per l'individuazione sia degli interventi (di competenza operativa comunque altrui) di recupero e riqualificazione delle aree compromesse o degradate, sia delle misure necessarie per il corretto inserimento, nel contesto paesaggistico, degli interventi di trasformazione del territorio per lo sviluppo sostenibile delle aree coinvolte (cfr. C.G.A.R.S., sez. giur., 27 settembre 2012, n. 811).
C.G.A.R.S., Sez. riun., 15 novembre 2021, parere n. 380

Cambio destinazione d'uso – SCIA – Permesso di costruire – Carico urbanistico – Ordinanza di demolizione
Non è sufficiente la SCIA, ma occorre il permesso di costruire, quando il mutamento della destinazione d'uso interviene tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, poiché tale modificazione edilizia incide sul carico urbanistico senza che rilevi l'avvenuta esecuzione di opere. È stato infatti sottolineato come “il mutamento di destinazione d'uso, anche senza opere edilizie, non può costituire una operazione edilizia o urbanistica per così dire “neutra”, da definirsi esclusivamente attraverso il pagamento di una sanzione pecuniaria, dovendo l'Amministrazione verificare se il cambio d'uso non abbia inciso anche sul carico urbanistico della zona (Consiglio di Stato, sez. IV, 13.7.2010, n. 4546; Consiglio di Stato, sez. IV, 14.10.2011, n. 5539). Tali conclusioni risultano ancor più valide a seguito della modificazione normativa che ha certificato la rilevanza dei mutamenti di destinazione d'uso che interessano la variazione da una all'altra delle categorie individuate dalla legge” (T.A.R. Campania Napoli, sez. VIII, n. 246/2016). Conseguentemente, il cambio di destinazione d'uso da garage ad abitazione non è configurabile come un cambio di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale, in quanto tale non necessitante di permesso di costruire, essendo invece in tal caso necessario proprio il permesso di costruire, non trattandosi di categorie edilizie omogenee. Di talché risulta anche legittima l'ordinanza di demolizione ingiunta, essendo necessario il permesso di costruire per effettuare il cambio di destinazione d'uso realizzato dal ricorrente nella fattispecie per cui è controversia.
Tar Campania, sede di Napoli, sez. II, 18 novembre 2021, n. 7360

Art. 2932 c.c. – Convenzione urbanistica – Giurisdizione GA
Qualora il proprietario di un terreno promesso in vendita ad un Comune, mediante la stipula di una convenzione urbanistica con effetti obbligatori, abbia una condotta ostativa alla realizzazione degli interessi in essa stabiliti, il giudice amministrativo adito dall'Amministrazione comunale ai sensi dell'art. 2932 c.c. può disporre, conformemente allo spirito, al senso e alla finalità dell'accordo, lo scambio del bene oggetto del negozio, in ragione della formale promessa in cessione assunta con la convenzione, nonché del dovere di eseguire il contratto secondo buona fede, quale principio che opera anche negli accordi pubblico-privato e, dunque, anche nella convenzioni urbanistiche (cfr. Consiglio di Stato sez. IV, 16.11.2020, n. 7072).
Tar Veneto, Venezia, sez. II, 23 novembre 2021, n. 1408

P.I.R.T. – Adozione – Approvazione – Lesività del provvedimento – Interesse ad impugnare
Nei procedimenti di formazione degli strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica articolati in una fase di adozione e in una fase di approvazione – come è il caso del ano di intervento di recupero territoriale (P.I.R.T.) – è ammessa l'immediata impugnazione dell'atto di adozione del piano solo se (e nei limiti in cui) lo stesso rechi previsioni precise, già di per sé lesive della posizione giuridica del privato, perché direttamente preclusive del conseguimento di date utilità o recanti limitazioni o classificazioni giuridiche sfavorevoli, che si presentino subito operative.
Tar Puglia, sede di Bari, sez. II, 23 novembre 2021, n. 1699

Ente parco – Parere – Comune – Approvazione piano – Istruttoria
L'art. 12, l. n. 394/1991 richiede, con riferimento alle aree di cui alla “lettera d) del medesimo comma 2” - ossia le aree del territorio comunale che rientrano nel perimetro del Parco e che risultano essere “più estesamente modificate dai processi di antropizzazione” - l'approvazione del Piano da parte della Regione “d'intesa” con il Comune interessato e con lo stesso Ente Parco al fine di verificare la possibilità e i limiti della convivenza tra l'area antropizzata e le “attività compatibili con le finalità istitutive del parco e finalizzate al miglioramento della vita socio-culturale delle collettività locali e al miglior godimento del parco da parte dei visitatori”.
È dunque illegittima l'approvazione del Piano da parte dell'ente parco ove non sia stato reso parere sulle osservazioni del Comune interessato quale ente istituzionale titolare della funzione di pianificazione urbanistica del proprio territorio.
Tar Campania, sede di Salerno, sez. I, 25 novembre 2021, n. 2572

Oneri concessori – Legittimazione – Cessione – Ripetizione delle somme
L'unico soggetto legittimato ad esperire la restituzione di un indebito pagamento in materia di oneri concessori è quello che ha effettuato (a nome proprio) il pagamento privo di causa (TAR Veneto – Venezia, Sez. II, del 15 febbraio 2018 n.173). Tuttavia, ai fini della legittimazione a ripetere somme versate a titolo di oneri concessori e costo di costruzione per una edificazione poi non avvenuta, deve distinguersi tra la posizione del titolare del permesso di costruire originario, quella di colui il quale dal primo acquista (il solo) immobile (a seconda dei casi, già edificato o ancora, in tutto o in parte, inedificato), nonché la posizione di colui il quale, per voltura del titolo, subentra al primo nel procedimento. In quest'ultimo caso vengono trasferiti dal cedente al cessionario, oltre allo jus aedificandi laddove – e nei limiti in cui - non sia ancora esercitato, tutti i diritti ed obblighi che derivano dal titolo stesso, compreso il diritto alla ripetizione degli oneri di urbanizzazione.
Pertanto, è possibile che ad agire per la ripetizione degli oneri di urbanizzazione sia un soggetto diverso dal titolare del permesso di costruire che li aveva versati, ogni qualvolta sussiste un titolo idoneo ed efficace di trasferimento del diritto da quest'ultimo al primo.
Tar Lazio, sede di Roma, sez. II-bis, 29 novembre 2021, n. 12361

Installazione infrastrutture comunicazione elettronica – Comunicazione fine lavori – Termine
L'art. 87 del d.lgs. n. 259 del 2003 disciplina un procedimento speciale per il rilascio delle autorizzazioni relative alle infrastrutture di comunicazione elettronica per impianti radioelettrici, prevedendo, al co. 10, che “le opere debbono essere realizzate, a pena di decadenza, nel termine perentorio di dodici mesi dalla ricezione del provvedimento autorizzatorio espresso, ovvero dalla formazione del silenzio-assenso”. Il successivo art. 87-bis stabilisce che “al fine di accelerare la realizzazione degli investimenti per il completamento della rete di banda larga mobile, nel caso di installazione di apparati con tecnologia UMTS, sue evoluzioni o altre tecnologie su infrastutture per impianti radioelettrici preesistenti o di modifica delle caratteristiche trasmissive […] è sufficiente la segnalazione certificata di inizio attività”.
È logico ritenere che l'art. 87-bis debba essere letto in continuità con il precedente art. 87, in quanto si limita ad aggiungere una facoltà per il privato (“è sufficiente la segnalazione certificata di inizio attività”) nel quadro di una procedura per il resto del tutto analoga, con la conseguenza che, per quanto non previsto dal primo, si può e si deve applicare la disciplina di quest'ultimo, che prevede il termine perentorio di dodici mesi per la conclusione dei lavori e non, invece, il maggiore termine di tre anni fissato in via generale dall'art. 23, co. 2, del d.P.R. n. 380 del 2001.
Tar Liguria, Genova, sez. II, 30 novembre 2021, n. 1019

Ordine di demolizione – Obbligazione solidale – Proprietario – Terzo responsabile dell'abuso
Ai sensi dell'art. 31, d.P.R. n. 380/2001, in caso di abuso commesso da un terzo, l'ordine di demolizione è rivolto anche al proprietario dell'immobile in quanto si costituisce una obbligazione solidale (avente ad oggetto la riduzione in pristino dell'immobile) fondata sulla disponibilità giuridica dell'immobile. Anzi, l'ordine di demolizione è emesso anche nell'interesse, oltre che a carico, del proprietario, laddove quest'ultimo invochi la propria estraneità all'abuso. A tal proposito, la costante giurisprudenza ha rilevato che “ai fini della legittimazione passiva del soggetto destinatario di un ordine di demolizione, l'art. 31, d.P.R. n. 380/2001, nell'individuare i soggetti colpiti dalle misure repressive nel proprietario e nel responsabile dell'abuso, considera evidentemente quale soggetto passivo della demolizione il soggetto che ha il potere di rimuovere concretamente l'abuso; potere che compete indubbiamente al proprietario, anche se non responsabile in via diretta, in quanto il presupposto per l'adozione di un'ordinanza di ripristino non coincide con l'accertamento di responsabilità storiche nella commissione dell'illecito, ma è correlato all'esistenza di una situazione dei luoghi contrastante con quella codificata nella normativa urbanistico - edilizia e all'individuazione di un soggetto il quale abbia la titolarità a eseguire l'ordine ripristinatorio, ossia il proprietario, in virtù del suo diritto dominicale. L'ordine di natura reale è, quindi, correttamente rivolto al proprietario a prescindere dalla responsabilità dello stesso nella realizzazione dell'illecito che investe il diverso tema relativo alla sanzione amministrativa o al provvedimento acquisitivo” (T.A.R., Milano, sez. II, 02.10.2020, n. 1768).
Tar Lazio, sede di Roma, sez. II-stralcio, 30 novembre 2021, n. 12385