Immobiliare, cantieri a rischio ma nelle aree centrali Roma e Milano attirano capitali

In 20 anni i prezzi di case, uffici, negozi e alberghi – nei centri cittadini – sono mediamente diminuiti in Italia. Mentre sono "schizzati" a Roma e Milano. Non solo. Nella Capitale, oltre la metà dei grandi progetti avviati dieci anni fa, oggi è ancora incompiuta. Nel capoluogo lombardo, il rapporto è uno su quattro. Meglio. Ma c'è da riflettere. Oggi che i cantieri si fermano per i pesanti rincari delle materie prime.

L'andamento dei prezzi
Nonostante la lentezza riscontrata nella Capitale, Roma e Milano sembrano giocare un campionato diverso dal resto del Paese se si guarda all'andamento dei prezzi degli asset immobiliari, nelle cosiddette "zone 1", ovvero le zone centrali delle città. Secondo Scenari Immobiliari, negli ultimi dieci anni, se in Italia, mediamente, in centro, le case sono calate del -15,8%, a Milano i valori sono cresciuti del 15,6% e a Roma del 12,9%. Sul fronte uffici, al -22,3% nazionale, si contrappongono il +16,4% del capoluogo lombardo e il +10,5% della Capitale. La quale batte però tutti sull'incremento dei valori dei negozi e degli hotel (cinque stelle) di zona 1: +17,9 e +20,5%, rispetto al +16,1 e al 14,7% di Milano. Ancora una volta, negativo il dato medio italiano dei negozi centrali (-16,3%) mentre il dato degli alberghi è l'unico positivo, con un incoraggiante +8,5 per cento.La situazione su 20 anni si mantiene in linea, solo con percentuali più rilevanti (si veda la tabella a destra). Colpisce però, soprattutto, il dato del residenziale. Nei centri città italiani, in media, dal 2001, i valori sono calati del 12,3%, a Roma sono cresciuti del 56,8% e a Milano, addirittura, di oltre il 70 per cento.«Le zone 1 sono quelle centrali ma anche quelle magari limitrofe, divenute negli anni poli attrattivi di importanti rigenerazioni, come Porta Nuova a Milano, ma anche i quartieri Parioli e Prati a Roma – spiega Mario Breglia, presidente e founder di Scenari Immobiliari –. Queste zone, a Roma e Milano sono quelle in cui si concentra il 70% degli investimenti immobiliari nazionali». A maggior ragione, prosegue Breglia, «quando c'è crisi, gli investimenti tendono ad accorparsi e a convergere nelle aree che garantiscono tenuta e rendimenti. Per questo, ritengo che, nella situazione in cui ci troviamo, la situazione non cambierà nei prossimi anni».

Le opere incompiute
C'è anche un altro dato che colpisce. Sempre secondo le rilevazioni di Scenari, a Roma oltre la metà dei cantieri aperti dieci anni fa è ancora incompiuta. Nella Capitale, nel 2012, il numero dei grandi progetti era di 64 (pari a 6,8 miliardi) e oggi è di 70 (pari a 7,5 miliardi). A Milano, nel 2012, i grandi progetti di rigenerazione erano 99 (pari a 9,4 miliardi) – incombeva l'Expo 2015 – e oggi sono 113 (pari a 11 miliardi). Tuttavia, a Roma il 55% dei cantieri del 2012 è ancora aperto. A Milano lo è il 25 per cento. «Nell'ultimo semestre – sottolinea Marco Sorbara, direttore commerciale Engel & Völkers Milano – stiamo assistendo a una diminuzione di quella forza centrifuga che, subito nel post-pandemia, aveva aumentato la domanda di investimento residenziale fuori dal centro. Milano sta beneficiando delle numerose riqualificazioni in corso da anni, in centro e in aree limitrofe, che vanno dal residenziale all'high-street, al co-working, che offrono qualità dell'immobile e servizi nel quartiere. Guerra, rincari, tassi finora non hanno avuto effetti sul mercato milanese di pregio. Lo avranno sul resto del mercato».«Il mercato immobiliare a Roma continua a essere molto vitale – dichiara Cosimo Calò, team leader del centro storico di Roma di Engel & Völkers –. Prevedo una stabilità o un aumento dei prezzi nei prossimi mesi, anche per il fatto che l'offerta resta molto inferiore alla domanda».Nella Capitale, tuttavia, aveva detto recentemente Helio Cordeiro Teixeira, managing director Market Center Roma Engel & Völkers, illustrando il Market Report della società, «non si sono completati i vari piani di investimento e di riqualificazione necessari a cambiare la fisionomia della città e, di conseguenza, la mappa abitativa resta ancora legata agli storici quartieri e molto poco a nuove zone emergenti».