Mercato casa, nel II trimestre 2022 scambi in crescita ma prosegue la frenata iniziata nel 2021

Tra il 1 gennaio e il 30 giugno di quest'anno l'Osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ha registrato 400.487 compravendite di immobili residenziali. Nei primi sei mesi dello scorso anno il conteggio si era fermato a 363.750, con una differenza di 36.737 transazioni in più quest'anno, pari a un incremento del 10 per cento. Guardando invece al II trimestre 2022, il bollettino delle Entrate pubblicato il 15 settembre registra 17.228 compravendite di case in più rispetto allo stesso mese dell'anno prima, pari a un incremento tendenziale dell'8,6%, per un totale di 218.720 transazioni (contro le 201.492 del II trimestre 2021). Per quanto riguarda le dimensioni delle unità immobiliari scambiate, la crescita più ampia interessa gli acquisti di abitazioni di tagli medio-piccoli (sotto i 50 mq e tra 50 e 85 mq). Ma la quota numericamente maggiore ha riguardato il segmento degli immobili con superficie compresa tra 50 e 85 mq (il 30,9% degli scambi totali).

Le grandi città
Guardando invece alle sole otto grandi città, l'incremento tendenziale delle transazioni nel II trimestre 2022 è risultato inferiore a quello nazionale, pari a un +7,2%, con 34.227 transazioni contro le 31.939 dello stesso periodo dell'anno prima (oltre duemila in più). Sull'intero semestre l'incremento è stato del 10,3%, con 63.872 transazioni nel 2022 contro le 57.928 del 2021 (5.944 in più quest'anno). Tornando al II trimestre 2022, Bologna e Roma sono le città con il tasso tendenziale di crescita più marcato, oltre l'11%, mentre Roma si conferma la città con il maggior volume di transazioni (oltre 11mila abitazioni compravendute), seguita da Milano (quasi 8mila).

Sconto sul prezzo e tempo di vendita
Al di là dei numeri, il report delle Entrate riporta anche altri elementi utili a capire la tendenza in atto nel mercato immobiliare residenziale. Gli elementi sono riportati dal sondaggio Tecnoborsa-Omi-Banca d'Italia effettuato da dal 23 giugno al 20 luglio 2022 presso 1.465 agenti immobiliari e pubblicato il 10 agosto scorso. Tra le altre cose, gli intermediari segnalano che lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è ancora in diminuzione (all'8% dal 8,5% del trimestre precedente), registrando ancora un nuovo minimo della serie storica. I tempi di vendita rimangono stabili, sui minimi storici e al di sotto dei 6 mesi (a 5,7 mesi da 5,8).

Mutui ipotecari e tensione sui tassi
Accanto a questi indicatori di buona salute, ci sono altri elementi che indicano invece una preoccupazione da parte degli operatori. La stretta sui tassi - largamente prevista all'epoca del sondaggio - sembra essere l'elemento principale, anche perché il 67,5% delle compravendite è stato finanziato con mutuo ipotecario (ma nel trimestre precedente era del 69,7%). C'è poi da considerare che il rapporto fra l'entità del prestito e il valore dell'immobile è lievemente aumentato, al 78,9%: si tratta, sottolinea il report, «del valore più alto dall'inizio della rilevazione». Inoltre risulta aumentata di circa 5 punti percentuali (al 23,9%, dal 18,7% del trimestre precedente) la quota di operatori che segnalano una momentanea rinuncia alla vendita per la difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti. Insomma, la possibilità o meno di fare accesso a un mutuo ipotecario, nella prospettiva di una risalita del costo del denaro, potrebbe incidere non poco sull'andamento del mercato.

Il rallentamento del mercato
Peraltro, anche se i numeri dell'ultimo trimestre sono buoni e confermano una crescita, l'Osservatorio delle Entrate denuncia che è in atto un rallentamento, iniziato già dallo scorso anno. Guardando alla serie storica, «risulta evidente - dice il report - che i rialzi rilevati negli ultimi trimestri risultano in attenuazione dopo il picco raggiunto nel secondo trimestre del 2021 (che si confrontava però con il trimestre del lockdown)». E per il futuro gli operatori si attendono un peggioramento ulteriore. «Le attese delle agenzie sull'andamento del mercato immobiliare per il trimestre in corso sono notevolmente peggiorate sia per il proprio mercato di riferimento sia per quello nazionale - dice l'Osservatorio immobiliare citando sempre la rilevazione Omi-Bankitalia-Tecnoborsa -: i saldi tra aspettative favorevoli e sfavorevoli sono divenuti significativamente negativi, oltre 20 punti percentuali. Prevale il pessimismo anche su un orizzonte biennale (-18,7 per il proprio mercato e -23,3 per il mercato nazionale)». «Secondo gli operatori - si legge ancora .- lo scoppio della guerra in Ucraina e i recenti aumenti dell'inflazione stanno influenzando al ribasso sia il numero dei potenziali acquirenti (per circa il 60% degli agenti, in linea con la precedente rilevazione) sia i prezzi di vendita delle abitazioni (per circa il 40%)».