Altezza massima, l'edificio «circostante» può essere distante anche 200 metri

Quali edifici vanno considerati ai fini del non superamento dell'altezza di una nuova costruzione rispetto ai vicini edifici preesistenti? Il Consiglio di Stato offre una risposta che tiene insieme il dettato normativo - l'articolo 8, comma 2 del Dm 1444 -, la lingua italiana e una discrezionalità assistita da una certa dose di buon senso. Il ragionamento viene spiegato nella recente pronuncia n.3115/2023 pubblicata lo scorso 27 marzo relativa a una controversia su una nuova costruzione in una zona B di un comune lombardo. Si parte naturalmente dalla norma, che fa riferimento all'altezza da mettere in relazione agli edifici preesistenti e «circostanti». Definizione, quest'ultima, che - osservano i giudici della Quarta Sezione - include, ma non coincide, con gli edifici confinanti. Pertanto, posto che il confronto va fatto con gli edifici intorno alla costruzione in questione, i giudici ritengono che lo sguardo vada ampliato all'area circostante.

Ma quanto bisogna allargare lo sguardo? Più che una risposta, i giudici suggeriscono un modo di procedere, a partire dal caso specifico oggetto di giudizio. «Si ritiene - si legge nella sentenza - che possano fungere da parametro ex art. 8 d.m. n.1444/1968 le costruzioni (almeno tre), di altezza pari o superiore a quella di 12 metri, che, sebbene non confinanti con il terreno interessato dall'erigendo edificio, insistano nell'area circostante, comunque circoscritta e non eccessivamente estesa». «Invero - si precisa meglio - a circa 200 metri dalla palazzina oggetto di contestazione, o comunque ad una distanza inferiore, insistono edifici che raggiungono anche i 14 metri di altezza, come si evince dalla documentazione versata in atti in primo grado sia dalla società intimata in data 20 luglio 2015 che dal comune resistente in data 8 gennaio 2016 (con riferimento a quest'ultima, in particolare dalla riproduzione fotografica dell'inquadramento territoriale con vista aerea, che rappresenta chiaramente la vicinanza degli edifici con altezza simile a quella dell'immobile in esame)».

In conclusione, Palazzo Spada spiega - nella glossa che segnala la sentenza pubblicata sul sito - che il dettato normativo relativo agli «edifici circostanti» debba leggersi, oltre che in riferimento agli edifici confinanti, anche in riferimento a quelli che «si trovano in un rapporto di ragionevole prossimità con il sedime oggetto del titolo edilizio, con il limite che il giudizio di comparazione non può estendersi all'intera zona o fascia territoriale o comparto nel cui ambito il sedime è ubicato».