Edilizia privata, spunta la «semplificazione» per gli immobili senza titolo edilizio

Nell'edilizia privata i principi di semplificazioni voluti dal governo si sostanziano soprattutto nel potenziamento degli interventi di ristrutturazione edilizia e di manutenzione straordinaria. Il principale effetto è di rendere più semplifici le sostituzioni edilizie, eliminando il vincolo del rispetto di sagoma e sedime. Nonostante il governo abbia accantonato l'iniziale condono degli abusi "bagatellari", nelle bozze di entrata del testo spunta però anche una norma che va nel senso di dimostrare più facilmente la legittimità di immobili privi di titolo edilizio.

Confermata l'attestazione del perfezionamento del silenzio assenso, un "pezzo di carta" che fa la differenza in mano al promotore immobiliare che va in banca per chiedere il sostegno finanziario al progetto. Nel test spunta anche una semplificazione che rischia di tradursi in una forma di sanatoria edilizia, ammettendo varie possibilità "documentali" per dimostrare la legittimità di un edificio senza titolo edilizio, sia storico che più recente. Ecco le principali novità, sotto forma di modiche e/o aggiunte al Testo Unico edilizia (Dpr 380/2001), con riportati alla fine i riferimenti della norma.

Manutenzione straordinaria/1. Meno vincolante il rispetto della destinazione d'uso
Negli interventi di manutenzione - come definiti dal testo unico edilizia - si introduce una modifica chiururgica che attenua notevolmente il vincolo al mantenimento della destinazione d'uso. In luogo dell'espressione «e non comportino modifiche delle destinazioni di uso» compare la frase molto più flessibile in cui si vietano modifiche che «non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico». (art. 3, comma 1 lettera b)

Manutenzione straordinaria/2. Ok alle modifiche ai prospetti degli edifici
Sempre nell'ambito delle manutenzioni straordinarie sono consentite «modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l'agibilità dell'edificio ovvero per l'accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio, purché l'intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia» e non riguardi immobili sottoposti a tutela. (art. 3, comma 1 lettera b)

Ristrutturazioni edilizie, cade il vincolo del rispetto di sagoma e sedime
Confermato anche l'addio al vincolo del sedime e della sagoma preesistente - ma non quello delle distanze - negli interventi di ristrutturazione edilizia. «Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia - si legge nel testo del Dpr "novellato" dal Dl semplificazioni - sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico». «L'intervento - aggiunge il testo - può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana». (art. 3, comma 1, lettera d)

Anche le ricostruzioni di edifici crollati o demoliti sono ristrutturazioni
Nel medesimo articolo si amplia il novero degli interventi di ristrutturazione includendo nella definizione del 380 anche «gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza». Nel caso di edifici sottoposti a tutela viene però richiesto il mantenimento di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e volumetria. (art. 3, comma 1, lettera d)

Edilizia libera, 180 giorni per le opere temporanee e stagionali
Nella lista degli interventi di edilizia libera viene esteso il capitolo delle opere temporanee e rimuovibili, includendo anche la nuova definizione di opere "stagionali" per le quali è concesso un termine di 180 giorni, ferma restando l'esigenza di rimozione una volta cessata la necessità di utilizzo. (art. 6, comma 1, lettera 2-bis)

Edificio senza titolo edilizio, più facile dimostrare la legittimità dell'immobile
Con una aggiunta all'articolo 9 del Dpr, si amplia la possibilità di provare la legittimità dell'immobile nei casi in cui sia stato costruito in epoca antecedente alla necessità del permesso di costruire. Tuttavia la stessa norma può essere invocata anche «nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia». Ecco il testo integrale: «Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare - recita il testo aggiunto dal Dl Semplificazioni - è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha i nteressato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia» (art. 9-bis, comma 1-bis).

Sconto sugli oneri di costruzione per le rigenerazioni urbane, ma decide il comune
Rispetto a quanto annunciato, sembra attenuarsi lo sconto sugli oneri di costruzione volto a incentivare le rigenerazioni urbane. Resta indicata la percentuale del 20% aggiungendo che però i comuni potranno ridurli o eliminarli. Nel testo della bozza si legge che «al fine di agevolare gli interventi di rigenerazione urbana, di ristrutturazione, nonché di recupero e riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore del 20 per cento rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali. I comuni hanno la facoltà di deliberare ulteriori riduzioni del contributo di costruzione, fino alla completa esenzione dallo stesso». (art. 17, il comma 4-bis)

Silenzio assenso, attestazione entro 15 giorni
Arriva l'unico "aggravio burocratico" che imprese e promotori immobiliari chiedevano da tempo: la certificazione del silenzio assenso. Il nuovo testo del Dpr recita: «Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l'edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell'interessato, un'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all'interessato che tali atti sono intervenuti». (art. 20, comma 8)

Interventi edilizi con Scia, in arrivo una lista di interventi ammessi
La denuncia di interventi edilizi con Scia potrà riguardare «gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti» con Dm Mit concerto Salute e Mibact e Pa, previa intesa in conferenza unificata, entro 90 giorni dall'approvazione del Dl. (art. 24, dopo il comma 7).