Invimit, piano «Opa» per portare sul mercato gli immobili della Pa

Un'operazione che apre un nuovo scenario nel mondo degli immobili pubblici. Coinvolgendo la finanza sul tema della riconversione degli asset inutilizzati di Comuni ed enti di matrice pubblica. Denominata Progetto Opa, richiama le operazioni di borsa alle quali in un certo senso si vuole ispirare.Con questo progetto che Il Sole 24 Ore è in grado di anticipare, l'intenzione di Giovanna Della Posta, ad di Invimit, la Sgr del ministero dell'Economia e delle Finanze, è di rilevare edifici non utilizzati da rigenerare e riconvertire. Il bacino di interesse vale fino a 70 miliardi di euro. Tale è il controvalore degli immobili non utilizzati dalla Pubblica amministrazione così come nella ultima rilevazione del Mef, senza considerare le partecipate centrali e degli enti e tutti i terreni (che da soli rappresentano 28 miliardi di mq).Si parte così con una dotazione di 260 milioni, equity che può salire con la leva, come stabilito dal Consiglio di amministrazione di Invimit Sgr due giorni fa, per acquisire immobili da convertire in studentati. Una prima fase che sarà poi trasferita ad altre asset class di investimento immobiliare.

«Puntiamo ad allargare il campo a senior housing e hotel, magari realizzando una catena di ospitalità con brand nazionale, ma le possibilità sono decisamente più ampie», dice Giovanna Della Posta a Il Sole.Una strada mai battuta prima per realizzare iniziative che, clonando il meccanismo dell'Opa in borsa, chiama gli enti territoriali e le amministrazioni centrali a vendere immobili di proprietà, con i requisiti richiesti, in un tempo definito e a un prezzo certificato. «Il progetto parte quindi dalle città italiane sedi di università, ma anche località limitrofe, con immobili non utilizzati che, grazie a questa iniziativa, possono contribuire a raggiungere l'obiettivo di recuperare il gap degli studentati nel nostro Paese», spiega l'ad di Invimit. Invimit, che ha oggi in portafoglio 1.300 posti letto tra uno studentato attivo e altri pianificati, intende realizzare oltre 3.600 posti letto per superare la soglia dei 5mila. Il fondo deputato all'operazione è Valore Italia, veicolo esistente con un unico asset al momento. «Si tratta del nostro unico fondo che può acquisire immobili, gli altri sono tutti fondi ad apporto – anticipa Della Posta -. Creeremo un fondo per ciascuna asset class da realizzare».

La rigenerazione degli edifici in studentati sarà portata avanti da Invimit. E il rendimento obiettivo? «Al momento viaggiamo sul 4%, ma ampiamente migliorabile perché non tiene conto dei contributi dal Pnrr - spiega -. Una volta realizzato il fondo ne verranno vendute quote a investitori istituzionali. Gli stessi che sono interessati al fondo Virgilio, in fase di lancio, che porterà avanti a Milano la riqualificazione di Piazza d'Armi». Per Virgilio le manifestazioni di interesse arriveranno nel giro di 30 giorni. «Il valore complessivo del costruito porta al miliardo di euro – dice -, e il progetto richiamerà investitori istituzionali e fondi sovrani. Lo Stato in questo caso, come probabilmente per il Progetto Opa, resta quotista con un rendimento del 15%, esattamente come gli altri investitori».Obiettivo di Progetto Opa è riconcentrare sotto un'unica gestione una serie di immobili sparpagliati sul territorio che non consentono di attuare una strategia unica con una sola regia sul patrimonio immobiliare pubblico.Quali caratteristiche devono avere gli immobili che i comuni possono cedere? In primis la vicinanza a un'Università, dimensioni di almeno 2.500 mq ed essere passati in asta andata però deserta. «L'intenzione è quindi utilizzare l'equity pubblica come miccia per avviare la macchina - sottolinea Della Posta -, il carburante poi arriverà dagli investitori istituzionali».

Nel frattempo da Invimit hanno incrociato gli immobili pubblici con prime 50 località turistiche italiane, trovando molti spunti per il futuro in tema ospitalità.Alla domanda se è fiduciosa nella buona riuscita del progetto, Giovanna Della Posta risponde: «Lo schema prima non c'era, e credo che sia stato immaginato tanto semplice da risultare efficace. Rimane il fatto che la mia struttura è piccola, e la Sgr è sotto spending review. Ma contiamo comunque di superare i 407 milioni di euro accumulati e distribuiti e di arrivare a quota 500 milioni di euro quest'anno». I tempi che i Comuni e gli enti pubblici hanno davanti per agire sono circa una sessantina di giorni per effettuare la propria manifestazione di interesse, fase che viene avviata entro il prossimo 7 giugno. Subito dopo parte la seconda fase per le offerte non vincolanti e arrivare poi entro il mese di dicembre 2023 all'offerta vincolante.