Premio volumetrico su immobili dismessi, lo scontro Comune-Regione Lombardia finisce alla Consulta

Il Tar Lombardia spedisce alla Consulta la legge regionale sugli edifici abbandonati che concede un premio edificatorio fino al 25% a chi recupera immobili dismessi da almeno cinque anni. La norma, secondo i giudici, rappresenta una «violazione della potestà pianificatoria» del Comune e ha il potere di «stravolgere l'assetto del territorio». Intanto, l'incertezza sulla legittimità degli attuali e consistenti premi volumetrici mina alcuni progetti di riqualificazione, caso emblematico il ponte-serra a scavalco su via Melchiorre Gioia concepito dagli studi Stefano Boeri e Diller Scofidio+Renfro, per conto di Coima, nell'ambito del progetto di riqualificazione del "Pirellino".

Ma, senza premi concreti, non può essere avviato l'ambizioso processo di rigenerazione che Milano ha in mente, avvertono gli imprenditori del settore immobiliare rappresentati da Aspesi. «Il recupero di un sito dismesso è più costoso di un intervento su terreno verde a causa di bonifiche e demolizioni da effettuare quasi sempre. Perché, quindi, un operatore come i nostri possa decidere di realizzarlo occorrono degli incentivi senza i quali i conti non tornerebbero», sottolinea Federico Filippo Oriana, presidente dell'Associazione nazionale delle società immobiliari.

La questione di costituzionalità della legge regionale è stata sollevata dal Comune, parte in causa in tre ricorsi al Tar presentati da proprietari di immobili inseriti nell'elenco degli «edifici abbandonati o degradati» del nuovo Pgt. Nella lista finiscono gli immobili dismessi da più di un anno e considerati pericolosi per la sicurezza, la salubrità o l'incolumità pubblica o, più semplicemente, in contrasto con il decoro e la qualità urbana. I proprietari che non recuperano o abbattono tali edifici nell'arco di 18 mesi, subiscono la demolizione in danno da parte del Comune e perdono la volumetria esistente (possono contare solo sul riconoscimento dell'indice di edificabilità unico di 0,35 mq/mq). Da qui il ricorso al Tar dei privati penalizzati dalle regole del nuovo Pgt. Tra i motivi dei ricorsi spicca il contrasto tra le norme di attuazione del Pgt (art. 11) e la normativa regionale (art. 40-bis della lr 12 del 2005, introdotto dalla lr 18 del 2019) di gran lunga più vantaggiosa per i proprietari di immobili fatiscenti, che hanno tre anni di tempo per presentare il titolo edilizio necessario per avviare i lavori e possono vedersi riconoscere un incremento dei diritti edificatori tra il 20 e il 25 per cento. Al premio si affianca l'esenzione dall'eventuale obbligo di reperimento degli standard.

Evidente, secondo il Tar, il contrasto tra le regole del Pgt e la legge regionale così come è palese che la questione di incostituzionalità sollevata dal Comune non sia infondata. In violazione di alcuni articoli della Costituzione (n. 5. 97, 114, 117 e 18), la legge regionale «comprime in maniera eccessiva la potestà pianificatoria comunale», si legge nelle ordinanze. Inoltre, affermano i giudici, la disciplina regionale sugli immobili fatiscenti è «ingiustificatamente rigida e uniforme», prescinde dalle decisioni comunali e può avere un impatto incisivo sulla pianificazione locale, tale da poter «stravolgere l'assetto del territorio o di sue parti». Il Tar riscontra anche una violazione della normativa statale, tra cui quella sugli standard (Dm 1444 del 1968): l'art. 40-bis esonera, seppure con alcune eccezioni, dall'obbligo di individuare aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, «non garantendo un corretto rapporto tra il carico urbanistico gravante sulla zona interessata dall'intervento di riqualificazione e le corrispondenti dotazioni pubbliche». Contrario, inoltre, ai principi di uguaglianza e imparzialità dell'amministrazione il riconoscimento di premialità in favore di persone che hanno causato «l'insorgere di situazioni di degrado e pericolo», vantaggi a cui invece non possono aspirare i proprietari più diligenti. La parola passa ora alla Consulta.

Le tre ordinanze di rimessione del Tar Lombardia su ricorsi promossi da C-Quadrat Asset Management France (371/2021 e 372/2021) e Egeo Real Estate (373/2021)