Cgars Sicilia: illegittimo contestare al proprietario gli oneri concessori non saldati dal costruttore

L'acquirente risponde per il mancato pagamento degli oneri concessori da parte del venditore-costruttore? Il quesito ha importanza per l'intero comparto edile. Qualora l'acquirente fosse ritenuto responsabile, ci sarebbe una "preoccupazione in più" il che renderebbe ancor più asfittico il mercato immobiliare aggravando ulteriormente la situazione delle imprese.

Il costruttore chiede la rateizzazione, poi non paga
Il proprietario di un immobile ottiene una concessione edilizia per l'esecuzione di lavori di modifica, ampliamento e sopraelevazione dell'immobile; conseguentemente si obbliga al pagamento degli oneri concessori (ex art. 16 Dpr 380/2001) in dieci rate annuali di circa 5.000 euro ciascuna. L'immobile viene sottoposto a procedura esecutiva immobiliare, finisce all'asta e l'assegnatario chiede al Comune di poter ottemperare al pagamento degli oneri concessori alle condizioni già accordate al precedente proprietario, ossia attraverso versamenti rateali. A questo punto il Comune ingiunge al nuovo proprietario di provvedere al pagamento di oltre 65 mila euro, di cui circa 49 mila euro a titolo di oneri concessori rimasti impagati ed circa 16 mila euro a titolo di sanzione. Il nuovo proprietario ritiene l'ingiunzione illegittima e la impugna dinanzi al Tar.

Perché (secondo l'acquirente) la richiesta sarebbe illegittima
L'acquirente ritiene che la richiesta dell'amministrazione sarebbe illegittima in quanto il decreto giudiziale di trasferimento dell'immobile non evidenziava il debito nei confronti del Comune né tate debito sarebbe stato in qualche modo oggetto di uno specifico atto di accollo. Ritiene, inoltre, che il Comune avrebbe dovuto procedere alla preventiva escussione del fideiussore che, a suo tempo, aveva garantito la rateizzazione delle somme. Da ultimo, invoca la prescrizione dell'eventuale credito, in particolare, gli oneri sarebbero prescritti per il decorso del termine triennale previsto dall'art. 35, comma 38, della Legge n. 47/1985 mentre la sanzione sarebbe ormai prescritta per decorso del termine quinquennale decorrente dal rilascio della concessione.

Le ragioni del Comune
Il Comune si costituisce e rintuzza, punto per punto, le argomentazioni del presunto debitore. Ritiene che l'acquirente sia subentrato nel debito del precedente proprietario in quanto, col decreto di trasferimento, avrebbe acquistato l'immobile «nello stato di fatto e di diritto in cui si trova». Tale tesi viene suffragata dalla circostanza che l'acquirente aveva chiesto di procedere alla rateizzazione del debito come già concesso al precedente proprietario dell'immobile, il che equivarrebbe, per il Comune, ad un atto di riconoscimento del debito. Non estiva alcun obbligo di preventiva escussione del fideiussore. Quanto alla invocata prescrizione, l'amministrazione sottoline che, relativamente agli oneri concessori, vige la prescrizione ordinaria decennale (art. 2946 c.c.) mentre il termine quinquennale per la prescrizione della sanzione non sarebbe ancora decorso in quanto sarebbe stato interrotto dalla nota con cui l'acquirente chiedeva di rateizzare il debito.

Il parere del giudice amministrativo
Il Tar, salomonicamente, accoglie l'eccezione di prescrizione della sanzione ma riteneva dovuti gli oneri concessori in quanto si tratterebbe di obbligazioni c.d. reali o propter rem ovvero strettamente legate all'immobile. Di conseguenza, con la vendita, l'obbligo di procedere al pagamento verrebbe trasferito automaticamente dal vecchio al nuovo proprietario. Secondo il Tar, ha ragione il Comune nel ritenere che, a seguito del decreto di trasferimento della proprietà del bene, l'acquirente lo acquista «nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con pesi ed oneri non estinti».
L'acquirente, rimasto (parzialmente) insoddisfatto, propone appello e il Consiglio di Giustizia amministrativa per la Regione Sicilia, con la sentenza n. 471 del 3 novembre 2017, accoglie il ricorso.

Solo il costruttore paga gli oneri concessori
Il giudice d'appello accoglie le ragioni del proprietario. È vero che gli oneri concessori si trasferiscono dal venditore all'acquirente, ma solo nel caso in cui quest'ultimo si avvalga del titolo concessorio per la realizzazione dell'immobile. Detto in altri termini, gli oneri concessori non "seguono" l'immobile, bensì il titolo edilizio per cui, solo ove l'acquirente subentri nel permesso di costruire e si avvalga di quest'ultimo per portare a termine i lavori, dovrà provvedere al pagamento dei relativi oneri concessori. Di conseguenza, il Comune non ha titolo per pretendere il pagamento dei contributi oggetto di causa dall'attuale proprietario in quanto quest'ultimo aveva acquistato una struttura immobiliare già completata (tanto da essere munita anche dell'agibilità), e pertanto, non avendo realizzato opere edilizie, non aveva avuto alcuna effettiva fruizione della concessione. La clausola con cui l'acquirente acquista l'immobile «nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con pesi ed oneri non estinti», viene considerata dal giudice d'appello come una "astratta clausola di stile che, come tale, non poteva assurgere a fonte autonoma di obbligazione, a carico del terzo acquirente,

La sentenza del Consiglio di Giustizia amministrativa della Sicilia