Imprese

Compravendite, è arrivata la gelata sul mercato residenziale

Nel 2022 chiude con 784.486 compravendite (+4,8% sul 2021), ma nel IV trimestre, emerge dal report delle Entrate, c'è stata una frenata in tutto il, Paese (escluse le Isole)

di Massimo Frontera

La gelata delle compravendite di residenze - maturata nel corso del 2022 - si è alla fine concretizzata mostrando una accelerazione negli ultimi tre mesi dell'anno. L'effetto combinato di inflazione e perdita di reddito disponibile, ha costretto le famiglie a rinviare a tempi migliori l'acquisto della prima o della nuova abitazione. La spia più vistosa - offerta dal rapporto dell'Osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, pubblicato il 9 marzo - è il dato sul quarto trimestre di quest'anno dove, per la prima, volta il confronto tendenziale è negativo. Nel periodo ottobre-dicembre 2022 sono state compravendute 208.371 abitazioni contro le 212.500 dello stesso periodo dell'anno prima, pari a un decremento del 2,1 per cento. Sembra poca cosa. E in effetti, se si guarda al dato complessivo annuale, il bilancio è positivo perché il 2022 - da quanto emerge dai precedenti report delle Entrate relativi al III trimestre, al II trimestre e al I trimestre 2022 - chiude con 784.486 compravendite di abitazioni contro le 748.522 del 2021, cioè con circa 36mila case in più, pari a un incremento del 4,8%.

Ma la positività di questo dato numerico viene messa in ombra da altri numeri che delineano invece il trend durante l'anno. Un trend tutt'altro che positivo. Se infatti si guarda al confronto tendenziale tra i singoli trimestri, emerge un progressivo rallentamento della crescita. Nel primo trimestre la crescita del 2022 è stata pari a un robusto e rotondo 12% (181.766 scambi contro i 162.258 scambi del 2021). Nel secondo trimestre la crescita si è ridotta all'8,6% (219.082 scambi contro i 201.492 scambi del 2021) per arrivare a un debole +1,7% nel terzo trimestre (175.267 scambi contro i 172.272 scambi del 2021), per atterrare infine al quarto trimestre del 2022, in cui l'Osservatorio delle Entrate registra 208.371 scambi contro i 212.500 del 2021, pari appunto a un decremento del 2,1%.

Come si diceva la decrescita ha visto una forte accelerazione negli ultimi mesi dell'anno. Il dato emerge se si guarda, ancora una volta, al confronto tendenziale tra i singoli trimestri dell'anno, ma questa volta dal punto di vista delle aree geografiche e poi dal punto di vista della grandezza delle città. Illuminanti sono in particolare i numeri del III e del IV trimestre. Nel periodo luglio-settembre 2022, il confronto tendenziale risulta ancora caratterizzato da una certa stabilità in territorio positivo, con l'unica eccezione del debolissimo -0,1% registrato nelle città non capoluogo del nordovest. Nel periodo ottobre-dicembre 2022 lo scenario è totalmente cambiato. Quasi tutta l'Italia arretra. L'intero nord ovest segna un decremento pari a -1,8%, il centro Italia fa segnare -3,8%. Il nord est riesce a fare anche peggio: -5,1%. In tutti i casi la perdita è comune sia alle grandi città sia ai centri più piccoli. Uniche eccezioni positive sono il Sud, dove il +1,2% di crescita degli scambi nei capoluoghi non impedisce tuttavia un dato tendenziale negativo, pari a -0,2% complessivo. La vera eccezione sono Sicilia e Sardegna, che sembrano essere rimaste immuni dalla frenata nazionale, e che fanno segnare un positivo +5,1%, cui contribuisce in misura maggiore il dato dei capoluoghi (+6,2%) e solo un po' meno il dato delle città più piccole (+4,6%).

Se poi si guarda alle otto maggiori città italiane, l'andamento che emerge dai confronti congiunturali dei singoli trimestri appare molto più differenziato rispetto alla curva nazionale appena descritta. Segnali di rallentamento si registrano in tre città su otto a partire del III trimestre: Milano (-5,1%), Napoli (-2,9%) e Firenze (-5,5%). Nel quarto trimestre le città in perdita sono quattro, ma con una diversa composizione. L'unica città che conferma il calo è Milano, con un -4,6%. Napoli e Firenze tornano in territorio positivo, rispettivamente con un +0,6% e un +1,9%. Genova invece scivola a -0,1%. I cali più vistosi si registrano a Roma (-6,1%) e a Bologna (-12,6%).

Se si guarda all'intero andamento dell'anno, i tre principali mercati immobiliari italiani, mostrano, al di là del trend, una certa resilienza. Roma ha chiuso il 2022 a 40.065 scambi, in crescita del 3,11% sul 2021; in proporzione Milano fa ancora meglio, con 28.595 compravendite (+6,2%). Torino, infine (che a differenza di Milano e Roma ha sempre avuto un dato trimestrale tendenziale positivo durante l'anno), chiude il 2022 con +5,9%. Relativamente ai mercati delle otto grandi città, il report delle Entrate, segnala nel quarto trimestre una cosa interessante, e cioè «una crescita solo per le residenze di taglio più piccolo, mentre per tutte le altre classi dimensionali il tasso è negativo. Il calo raggiunge il 13% circa nel complesso delle otto città, per immobili con superficie oltre i 145 mq; in questa classe, Bologna, Torino e Milano registrano una flessione delle compravendite che va oltre il 20%».

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©