Urbanistica

Mercato casa: 700mila compravendite con Milano e e Bologna che trainano i rialzi

Rapporto Nomisma: incrementi medi dell'0,8% nel semestre e dell'1,6% in un anno

di Laura Cavestri

Un rimbalzo di gran lunga superiore alle attese – oltre quota 700mila – che premia per lo più le aree suburbane, al di fuori dei capoluoghi. È l'onda lunga dell'emotività post-covid. Nonostante una situazione economica non necessariamente florida, oltre 3,3 milioni di famiglie hanno deciso di cercare casa. È quanto emerge dal 3° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2021 di Nomisma, presentato ieri in streaming. Significa che una parte consistente di italiani si attende che i cambiamenti avvenuti in questi ultimi due anni, siano o diventino, in qualche modo, strutturali e sulla base delle nuove esigenze – più spazio, più verde, più risparmio energetico, la ormai mitica "stanza in più" – si è disposti all'acquisto.

Crescono i prezzi, calano i tempi
Crescono i prezzi, diminuiscono gli sconti tra il prezzo richiesto dai venditori e quello offerto dagli acquirenti e calano anche i tempi di vendita. Su base annua la variazione media dei prezzi delle abitazioni, pari a +1,6%, è espressione di un range che ha come estremo superiore il +4,1% di Milano e come estremo inferiore il -1,2% di Palermo. Nel settore uffici, la stabilità dei prezzi riflette le incertezze del mercato (si va dal -2,7% di Palermo al +1,6% di Roma). Per il segmento commerciale la tendenza è al ribasso. La variazione annua dei prezzi dei negozi, pari a -0,6%, rappresenta la sintesi di un campo di oscillazione che va dal -3,1% di Padova al +1,6% di Milano.I tempi medi di assorbimento degli immobili in vendita variano in relazione alla tipologia, per le abitazioni occorrono in media 5,5 mesi (3,8 a Milano 3 6,5-7 a Genova e Venezia) mentre sono necessari 9 mesi sia per gli uffici sia per i negozi.

Nel secondo semestre lo sconto praticato sul prezzo richiesto nella media delle 13 maggiori città si è attestato al 12,2% per le abitazioni, al 15% per gli uffici e al 15,2% per i negozi. Con la pandemia che ha rimesso al centro la qualità dell'abitare – più spazio, connettività, salubrità e minori costi energetici – la domanda di compravendite si è spostata verso le aree suburbane, rispetto al comune capoluogo. Il mercato delle compravendite è cresciuto nel biennio del 23,6% (I semestre 2021/I semestre 2019) e i mercati di provincia, esterni ai comuni capoluogo, hanno contributo all'incremento per una quota pari al 70%. Nel 2014, il 66% dell'incremento era riconducibile alla performance dei mercati centrali, Nel periodo 2015-2019, la stessa incidenza è scesa al 48 per cento.

Risposta emotiva
«Si tratta – avverte Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma – di una risposta in larga parte emotiva. Le famiglie hanno scoperto nuovi bisogni e cercano di soddisfarli coniugando migliori condizioni e valori accessibili (perchè il potere di acquisto non è cresciuto). Quindi, cercano casa fuori dai centri urbani, contando anche sul fatto che lo smart working diventerà in parte strutturale. Anche perchè le riqualificazioni sono lente e tavolta osteggiate, l'offerta di nuove costruzioni , da 15 annui, è poca e inferiore alla domanda (mentre molto del costruito più vecchio è fuori mercato). Nel frattempo infrastrutture e mezzi pubblici non sono migliorati. Si sottovalutano gli svantaggi del pendolarismo. Tra qualche anno – ha concluso Dondi – quando saremo tornati alla piena normalità, prevedo uno spostamento del baricentro, di nuovo, sui centri urbani». Infine, la domanda di locazione nel corso del 2021 non ha recuperato i livelli pre-Covid, anche se è comunque cresciuta in media del 3,5 per cento.

Essenziale il ruolo del mutuo
Non c 'è un aumento del reddito o del potere d'acquisto, quanto piuttosto una "dipendenza" da mutuo. Nell'ultimo anno, il tasso di copertura dei prestiti sulle compravendite è cresciuto del 52,5% a fronte del 51,7% registrato nel 2019. Tra nuovi mutui (53,6 miliardi) e surroghe/sostituzioni (7,1 miliardi) , il volume dovrebbe raggiungere i 60,8 miliardi entro fine anno. I tassi bassi, gli incentivi per gli under 36 e un atteggiamento accomodante delle istituzioni finanziarie, sono – secondo gli analisti di Nomisma – tra le ragioni di un rimbalzo tanto repentino quanto consistente. Perchè se le banche fossero più selettive nelle erogazioni, questo avrebbe effetti negativi diretti sulle transazioni.

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