Proroga lavori, titoli edilizi e convenzioni: per le imprese nuove scadenze appese all'obbligo di comunicazione

Una nuova proroga dei termini per iniziare e finire i lavori, con procedure più flessibili rispetto a quelle previste dai provvedimenti simili adottati in precedenza dal governo. Ma anche qualche dubbio applicativo non banale, in particolare sulla portata e le conseguenze della necessità per le imprese di comunicare formalmente l'intenzione di avvalersi della proroga. Sono gli effetti legati all'entrata in vigore delle misure per l'edilizia privata previste dal decreto Taglia-prezzi (Dl 21/2021, conosciuto anche come decreto Ucraina-bis, convertito nella legge 51 del 20 maggio 2022).

In particolare, in sede di conversione al decreto è stato aggiunto l'articolo 10-septies con specifico riferimento al settore edilizio, con lo scopo di garantire una maggiore flessibilità rispetto alle procedure previste per le attività di cantiere, alla luce delle difficoltà di approvvigionamento dei materiali edili.

L'articolo in questione prevede una proroga di un anno per i termini di inizio e fine lavori sia rispetto a quegli interventi che oggi si trovano in fase di cantiere che per tutti quei titoli edilizi (permessi di costruire o Scia) che devono ancora perfezionarsi entro la data del 31 dicembre 2022.

Per effetto di questa disposizione quindi, un titolo edilizio che si trova ancora oggi in una fase di istruttoria tecnica da parte dell'amministrazione potrà godere della suddetta proroga dei termini di validità – sempreché ne venga formalizzata l'efficacia entro il termine del 31 dicembre – unitamente a quella, già prevista per legge, che può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori (art. 15, co. 2 Dpr 380/2001). Inoltre, sarà possibile cumulare tali disposizioni con le proroghe previste dalla legislazione emergenziale per il superamento delle misure di contrasto alla diffusione dell'epidemia da Covid-19. La norma si inserisce nell'ambito di schemi già adottati nella precedente situazione emergenziale legata al contenimento della pandemia da Covid-19.

In particolare, anche il Dl 76 del 16 luglio 2020 (cd. decreto Semplificazioni) prevedeva una proroga dei termini di inizio e di ultimazione dei lavori rispettivamente di uno e di tre anni. Oggi, il decreto Ucraina Bis, prevede invece unicamente la proroga di un anno sia per l'inizio che per che per la fine dei lavori. Ma vi è di più. La proroga di un anno infatti investe non soltanto i titoli edilizi ma anche le autorizzazioni paesaggistiche e le dichiarazioni e autorizzazioni ambientali comunque denominate. È chiaro quindi che la portata applicativa della norma si spinge ben oltre alla tutela delle attività di cantiere, garantendo in maniera generalizzata, una dilazione dei termini di tutte le principali procedure amministrative che condizionano l'attività edilizia.

Uniche limitazioni al riguardo paiono essere:

1) la necessità di una comunicazione da parte dell'interessato circa la volontà espressa di volersi avvalere della proroga

2) la circostanza che i titoli abilitativi non risultino in contrasto, al momento di tale comunicazione, con nuovi strumenti urbanistici approvati nonché con piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio, ai sensi del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

A tale riguardo alcune perplessità emergono rispetto alla procedura legata alla comunicazione da parte dell'interessato: non è chiaro infatti se si tratti di una mera informazione oppure se l'amministrazione abbia poi un dovere di verifica in merito. Nello specifico resta da chiedersi se la verifica debba essere preventiva e, quindi, la Pa potrà negare la proroga qualora accertasse la violazione delle condizioni propedeutiche alla concessione della stessa (ad esempio i termini per l'inizio dei lavori siano già scaduti), oppure, se i controlli dovranno essere successivi e pertanto ininfluenti sulla concessione della proroga, comportando eventualmente una sanzione per il mancato rispetto delle condizioni descritte all'art. 10-septies.

Neppure è chiaro quali siano le eventuali tempistiche concesse alla Pa per effettuare tali verifiche. Al netto di tali dubbi, è preferibile senza dubbio formulare la comunicazione nei termini e alle condizioni di cui sopra e ci si augura che le amministrazioni si impegnino a formalizzare un positivo riscontro a tale riguardo: solo in questo modo si potrà essere certi di poter usufruire del regime di vantaggio previsto dalla legge.

Particolare interesse assume poi la disposizione in argomento laddove, alla lettera b) – oltre che i termini di inizio e di fine lavori – stabilisce la proroga di un anno anche per i termini di validità delle convenzioni urbanistiche o dagli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, nonché i termini concernenti i relativi piani attuativi e qualunque altro atto ad essi propedeutico, formatisi fino al 31 dicembre 2022, purché non siano in contrasto con piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio, ai sensi del codice di cui al decreto legislativo n. 42 del 2004.

La proroga dei termini di validità nonché i termini di inizio e fine lavori prevista in relazione alle convenzioni urbanistiche o agli accordi similari (lett. b art. 10-septies) sembrerebbe essere automatica: la comunicazione da inviare alla Pa è infatti presente solo in riferimento alle fattispecie indicate nella lettera a) dell'articolo in commento.

A tale proposito sorge quindi il dubbio che, rispetto ai termini di validità delle convenzioni, per la proroga sia necessaria la preventiva comunicazione nei confronti della Pa. Senonché, l'art. 10-septies richiede, quale presupposto, la conformità rispetto ai piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio, ai sensi del codice di cui al decreto legislativo n. 42 del 2004 e pertanto, in caso di automatica applicazione della proroga, non è chiaro come potranno mai essere effettuati tali controlli di conformità.

D'altra parte la proroga dei termini di validità delle convenzioni urbanistiche è stata già prevista in precedenti provvedimenti legislativi con applicazione automatica.Ad ogni modo, è comunque preferibile formalizzare alla Pa la propria intenzione di avvalersi della proroga de quo.Infine, proprio a tale riguardo, la norma qui in esame prevede espressamente che, rispetto convenzioni urbanistiche o agli accordi similari, la suddetta proroga sia cumulabile sia con quella di tre anni prevista dal Dl 69/2013 cd. «decreto del Fare», che con quella, sempre triennale, di cui al Dl 76/2020, cd. «Decreto Semplificazioni».

In conclusione, è possibile quindi evidenziare che l'articolo 10-septies del decreto Ucraina bis non si limita ad estendere la durata dei lavori nei cantieri edilizi ma, forse anche in una prospettiva legata ai possibili scenari futuri, offre una più ampia garanzia di flessibilità rispetto a tutte quelle procedure e accordi convenzionali che sono prodromici allo sviluppo del comparto edilizio.

(*) Senior Associate studio Belvedere Inzaghi & Partners