Immobiliare, lo sviluppo del «senior living» richiede capacità di spesa

Aprirà ufficialmente il 2 giugno a Siena uno degli ultimi investimenti nel campo del senior living. Il progetto Guild Siena è frutto della joint venture tra i due operatori internazionali Guild Living e Specht Group Italia. Il complesso di via di Malizia, non lontano dall'ospedale delle Scotte, era originariamente destinato a diventare un residence, ma il progetto è rimasto per anni incompiuto. «Si configura come un progetto di rigenerazione del territorio e riqualificazione a vantaggio di tutta l'area – spiegano Eugene Marchese, fondatore di Guild Living e Luca Landini, socio e ceo di Specht Group Italia –. Abbiamo attivato un team di esperti globali per creare soluzioni abitative qualificate e improntate al benessere fisico, cognitivo ed emotivo delle persone anziane attive e indipendenti».

Gli appartamenti
La location prevede 83 appartamenti dal design contemporaneo e un'ampia superficie destinata alle zone comuni: area living, ristorante e bar, centro benessere, palestra e piscina, locali destinati ad attività culturali e di intrattenimento. I vari appartamenti sono pensati per ospitare una o due persone per un minimo di tre mesi di permanenza. A curare gli spazi ci ha pensato Life3A, studio internazionale di architettura e interior design, focalizzato sulla progettazione senior age living. La formula di ospitalità è concepita all'insegna della flessibilità e consente di sperimentare la vita nella struttura senza stravolgere le proprie abitudini, ma adattando gradualmente il soggiorno alle proprie necessità. Tutti i servizi e le attività sono aperti al pubblico, non sarà quindi una realtà esclusiva e chiusa, ma integrata con la comunità locale. I canoni per i senior variano a seconda della dimensione dell'appartamento scelto e dei servizi selezionati e partono da 2.950 euro al mese per unità abitativa. Nel complesso non verranno utilizzati combustibili fossili, solo elettricità, con impianto geotermico per la climatizzazione e fotovoltaico per la produzione di energia elettrica pulita». Guild Living, in collaborazione con Specht Group Italia, ha già in previsione due altre aperture: la prima a Torino nella primavera del 2024 (i lavori iniziano ad aprile) la seconda a Salò, sul Lago di Garda, dove inizieranno i lavori nel mese di giugno di quest'anno.

Infrastruttura di servizio
Per Elena Molignoni, responsabile business unit immobiliare di Nomisma, «il senior living prima ancora di essere una asset class immobiliare è una infrastruttura di servizio e può contribuire alla qualificazione e al benessere di un territorio nella misura in cui intercetta una domanda di servizi residenziali espressa da fasce di popolazione over 65. La condizione perché un progetto di senior living sia sostenibile è data dalla presenza di una domanda di residenzialità dove le componenti di servizi ai residenti, socialità e condivisione coesistano in forme e misure diverse. Da ciò – prosegue Molignoni – prendono vita progetti dove le tre componenti possono essere diversamente composte e originare modelli operativi tra loro diversi. Ecco perché il format senior living assume denominazioni diverse, soprattutto all'estero e in particolare nei Paesi nordici, dove questo modello si è diffuso fin dagli anni '70».

Un segmento poco sviluppato
In Italia questo segmento di mercato è ancora poco sviluppato. «Si sperimentano modelli che coinvolgono, secondo una geometria variabile, attori diversi del territorio e modelli gestionali eterogenei – aggiunge Molignoni –. Quello che emerge è che le specificità di un territorio, costituito da risorse materiali e immateriali, orientano la progettualità e la gestione di questo servizio abitativo e generano modelli tra loro diversi. L'asset class senior living a cui si rivolge il mercato corporate degli investimenti immobiliari sta timidamente prendendo piede in Italia e la sostenibilità e redditività dei progetti è fortemente dipendente dalla presenza di una domanda solvibile con elevata capacità di spesa».Altro fattore, non secondario, che condiziona il successo di una iniziativa di senior living è di tipo culturale. L'italiano è proprietario della propria abitazione, è radicato nel territorio in cui vive, è poco propenso alla condivisione del proprio tempo e spazio. «La domanda va formata, informata, accompagnata», sottolinea Molignoni.

Fase di interesse
Pur ammettendo che per l'Italia si tratta di un mercato nuovo, Antonio Fuoco, head of Living Capital Markets di Jll Italia, assicura che «il senior living sta vivendo una fase di grande interesse e mantiene forti fondamentali. Attualmente, però, i progetti previsti hanno subito un naturale rallentamento dovuto all'impatto delle dinamiche macroeconomiche sul real estate. Una tendenza che sta accelerando lo sviluppo del settore, connessa alle Rsa, riguarda soluzioni di senior living per persone autosufficienti, ma in ambiente protetto. Questo comparto, rispondendo a un'esigenza di vita della popolazione, può essere sviluppato in tutto il territorio geografico, in particolare nei capoluoghi di provincia, dove il bilancio tra il tenore di vita e il livello pensionistico consente una diversa semplificazione nell'abitare nella terza età. Per gli investitori è importante che i valori al mq siano contenuti – osserva Fuoco – e in tal senso le città secondarie offrono un maggiore potenziale, come dimostra il progetto di Siena».