Lottizzazione abusiva, l'ordinanza va emanata all'esito di un procedimento partecipato

I giudici della sesta sezione di Palazzo Spada con la sentenza n. 4569/2022, hanno ricordato una serie di principi ben noti in materia di lottizzazione abusiva, fattispecie posta a tutela del potere comunale di pianificazione in funzione dell'ordinato assetto del territorio, disciplinata dal Testo unico edilizia.

La vicenda
Il proprietari di un terreno hanno impugnato la sentenza del Tar Emilia Romagna di rigetto della richiesta di annullamento dell'ordinanza con la quale il Comune di Cesena gli aveva contestato la realizzazione di una lottizzazione abusiva su di un'area di loro proprietà disponendo la sospensione immediata dell'attività abusiva in essere, la demolizione delle opere già realizzate, il ripristino dello stato dei luoghi, il divieto di disporre dei suoli e delle opere su di essi realizzate; disponendo inoltre la trascrizione della suddetta ordinanza nei Registri immobiliari con l'acquisizione di diritto delle aree al patrimonio disponibile del comune di Cesena;

La decisione
I giudici di Palazzo Spada hanno ritenuto l'appello infondato ribadendo come il provvedimento che contesta la lottizzazione abusiva, fattispecie che comporta l'accertamento di una serie di elementi indiziari, vada emanato all'esito di un procedimento partecipato. Dall'analisi della documentazione in atti è emerso come la parte incisa sia stata all'evidenza messa in condizione di partecipare e abbia effettivamente partecipato, come risulta dalla presentazione di osservazioni.
Segnatamente, sono stati comunicati alle parti interessate gli accertamenti eseguiti dal Comune nonché le violazioni urbanistiche - edilizie riscontrate sulla base di essi, apparendo con chiarezza la fattispecie di lottizzazione individuata dal Comune.
In linea generale il testo unico edilizia disciplina la lottizzazione abusiva, distinguendo due modalità alternative con le quali essa può esse attuata: la prima modalità è la cosiddetta lottizzazione reale o materiale, che si verifica «quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione»; la seconda è la cosiddetta lottizzazione formale ovvero negoziale o cartolare, che si verifica «quando questa trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione e in rapporto a elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio».
In relazionale alle conseguenze amministrative, la disciplina ha disposto che nel caso in cui il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale accerti l'effettuazione di lottizzazione di terreni a scopo edificatorio senza la prescritta autorizzazione, con ordinanza da notificare ai proprietari delle aree, al titolare del permesso di costruire, al committente e al costruttore, ne dispone la sospensione. Il provvedimento comporta l'immediata interruzione delle opere in corso e il divieto di disporre dei suoli e delle opere stesse con atti tra vivi, e deve essere trascritto a tal fine nei registri immobiliari. Trascorsi novanta giorni, ove non intervenga la revoca del suddetto provvedimento, le aree lottizzate sono acquisite di diritto al patrimonio disponibile del comune il cui dirigente o responsabile del competente ufficio deve provvedere alla demolizione delle opere.