I condòmini non possono impedire la sopraelevazione promossa dal proprietario dell'ultimo piano

Il proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare non ha necessità di acquisire la deliberazione positiva dei condòmini alla realizzazione di un nuovo piano oppure alla realizzazione di ulteriori opere con carattere urbanisticamente rilevante.
Lo hanno ribadito i giudici del Tar Campania (Sezione Seconda di Salerno) nella recente pronuncia n.381/2022 pubblicata il 7 febbraio scorso. Il Tar si è pronunciato sul ricorso presentato dal proprietario dell'appartamento all'ultimo piano di un edificio condominiale a Pontecagnano Faiano (Sa), il quale ha realizzato sul lastrico alcune opere, senza titolo edilizio, tra cui la chiusura di una piccola porzione del terrazzo e la realizzazione di un vano da adibire a deposito. Successivamente ha chiesto la regolarizzazione al Comune. L'ente locale ha respinto l'istanza, motivando il diniego con una carenza documentale. Tra i documenti mancanti il comune ha indicato anche «il verbale di assemblea condominiale di autorizzazione dell'intervento edilizio» ai sensi dell'articolo 1127 del codice civile.

Nel ricorso al Tar, il proprietario ha contestato la richiesta; e il Tar gli ha dato ragione, ritenendo che fosse «in contrasto con la normativa civilistica in materia e con la giurisprudenza sul tema». I giudici hanno ricordato che, secondo quanto prescrive il citato articolo del codice civile, «il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare».

«Per giurisprudenza pacifica - commentano i giudici - , la ratio giustificatrice della norma va ricercata nel fatto che la sopraelevazione sfrutta lo spazio sovrastante l'edificio ed occupa la colonna d'aria su cui esso insiste, per cui l'esercizio di tale diritto non resta subordinato alla prestazione del consenso da parte degli altri condomini, a meno che non sia compromessa la statica e l'architettura dello stabile e non siano presenti limitazioni alla luce o all'aria del sottostante appartamento». «La facoltà di sopraelevare, pertanto: spetta ex lege al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio (o al proprietario esclusivo del lastrico solare); non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini; può essere preclusa soltanto in forza di un'espressa pattuizione che, in sostanza, costituisca una servitù altius non tollendi a favore degli stessi».